العودة   منتدى مكتب ركن الامانه للخدمات العامه > الاقسام الادارية > الارشـيـف
 
   

الانظمة العقارية الرسمية بالمملكة العربية السعودية

نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة المادة الأولى يتم نزع ملكية العقار للمنفعة العامة بقرار من الوزير المختص أو رئيس الدائرة المستقلة على أن يلحق بالقرار نسخة من

كاتب الموضوع علي مشاركات 13 المشاهدات 12301 انشر الموضوع


موضوع مغلق
   
 
 
LinkBack أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
 
   
  #1  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي الانظمة العقارية الرسمية بالمملكة العربية السعودية

نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة

المادة الأولى
يتم نزع ملكية العقار للمنفعة العامة بقرار من الوزير المختص أو رئيس الدائرة المستقلة على أن يلحق بالقرار نسخة من مخطط المشروع المقترح نزع الملكية لأجل تنفيذه وبيان إجمالي عن العقارات المطلوب نزع ملكيتها وحدودها وموقع كل منها .
وينشر القرار المذكور في الجريدة الرسمية وإحدى الجرائد اليومية التي تصدر في المنطقة التي تقع العقارات المذكورة في دائرتها . كما تلصق نسخ منه في مقر المحكمة ومقر المحكمة ومقر الإمارة والتي تقع تلك العقارات في دائرة اختصاصها.
ويعتبر نشر القرار بمثابة دعوة موجهة إلى أصحاب الحقوق على تلك العقارات لتقديم طلبات التعويض عن تلك الحقوق على أساس حالة العقار في تاريخ نشر القرار في الجريدة الرسمية . ويتخذ هذا التاريخ أساسًا لتقدير التعويض بدون الاعتداد بأية تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو إحياء أو غرس أو أي شيء يتم بعد ذلك . وتقدم الطلبات المذكورة للجان التعويض المنصوص عليها في المادة الثانية وذلك خلال ثلاثين يومًا على الأكثر من تاريخ نشر القرار الصادر بتقرير نزع الملكية في الجريدة الرسمية .
المادة الثانية
تشكل في الإمارة لجنة من مندوب عن كل من الإمارة ووزارة المالية والاقتصاد الوطني والوزارة أو الدائرة المستقلة صاحبة العلاقة والبلدية إن وجدت ويضم إليهم اثنان من أهل الخبرة المعروفين بالأمانة يعينهما القاضي أو رئيس المحكمة التي يقع العقار في دائرتها وتعان اللجنة بمن تحتاج إليه من الخبراء والفنيين وتكون مهمتها الوقوف على العقارات الواقعة في حدود مخطط المشروع وتحيري محضرين أحدهما تبين فيه نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته من المباني أو الأغراس أو الزراعة أو الآبار أو السدود أو العقوم أو غير ذلك واسم المالك والشاغل للعقار وأصحاب الحقوق عليه من واقع الصكوك والسندات التي تقدم للجنة مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات عند الحاجة ويشمل وصف الأرض ذكر ما إذا كان قد ورد عليها أحياء أو إقطاع ومتى تم ذلك ويوقع هذا المحضر من قبل أعضاء اللجنة وأصحاب الشأن من الحاضرين فإن امتنع أي من الأعضاء أو أصحاب الشأن الحاضرين عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان السبب وكذلك تثبت الاعتراضات إن وجدت ، ويتضمن المحضر الثاني تقدير قيمة التعويض موضحًا فيه الأسس التي تم بمقتضاها ويوقع من أعضاء اللجنة فقط ، فإن امتنع أي منهم عن التوقيع أو اعترض أثبت ذلك في المحضر مع بيان السبب. وللجان التعويض الحق في دخول العقارات التي تقرر نزع ملكيتها بقصد معاينتها وذلك بعد إشعار أصحاب الحقوق كتابة بوقت كاف .
المادة الثالثة
تراعي اللجنة في تقديرها لقيمة العقارات المنزوعة ملكيتها السعر السائد في المنطقة عند نشر القرار الصادر بتقرير نزع الملكية وينبغي أن تستهدي اللجنة كلما كان ذلك ممكنًا بعقود البيع والإيجار التي حدثت خلال السنتين السابقتين لتقرير نزع الملكية بشرط أن تكون ثابتة التاريخ قبل تقرير نزع الملكية .
وإذا زادت أو نقصت قيمة الجزء الذي لم تنزع ملكيته من العقار بسبب تنفيذ المشروع الجديد وجب مراعاة هذه الزيادة أو النقصان عند تقدير التعويض المستحق عما نزعت ملكيته بحيث لا يزيد المبلغ الواجب إضافته في حالة النقصان أو إسقاطه في حالة الزيادة عن نصف القيمة التقديرية للجزء المنزوعة ملكيته .
ولتنفيذ ذلك يقدر كامل قيمة العقار ثم تحدد قيمة الجزء المزمع نزع ملكيته والجزء غير المنزوعة ملكيته من كامل هذه القيمة ثم تقدر قيمة الجزء غير المنزوعة ملكيته مراعيًا في الاعتبار النقص أو الزيادة في السعر التي ستطرأ عليه بسبب تنفيذ المشروع ويحسب الفرق بين التقديرين لهذا الجزء ويضاف هذا الفرق أو ينقص بحسب الأحوال من القيمة التي حددت للجزء المنزوعة ملكيته بمقتضى ما سبق بحيث لا يزيد ما يضاف أو ينقص عن خمسين في المائة (50%) من هذه القيمة ويكون حاصل الطرح أو الجمع حسب الأحوال هوالتعويض المستحق عن الجزء المنزوعة ملكيته .

المادة الرابعة
إذا كان العقار أرضًا لم يرد عليها أو على جزء منها إحياء وكان عليها حق اختصاص فإن كان هذا الحق ناشئًا عن الإقطاع فلا يعوض صاحبها عن الجزء الذي لم يرد عليه إحياء باعتبار أن نزع الملكية إلغاء للإقطاع قبل تحقيق الملكية أما إن كان حق الاختصاص ناشئًا عن غير الإقطاع كالتحجر فيقدر التعويض عنه على أساس أنه حق اختصاص لا حق ملكية .
المادة الخامسة
بعد تنفيذ الخطوات السابقة تصدر اللجنة قرارًا بتحديد كل عقار من العقارات التي تقرر نزع ملكيتها تحديدًا كاملاً مع مشتملاته ويقدر التعويض المقابل لـه مع بيان نصيب كل صاحب حق عليه وتبلغ الجهة صاحبة المشروع وأصحاب الحقوق المذكورين بنسخة من القرار المذكور .
المادة السادسة
تقوم الجهة صاحبة المشروع بإخطار أصحاب الحقوق الإدارية بوجوب إخلاء العقار الذي تقرر نزع ملكيته وتسليمه إليها وذلك خلال مهلة لا تقل عن ثلاثين يومًا ويتم تسليم واستلام العقار بمقتضى محضر يحرر من نسخ كافية يوقع عليه أعضاء اللجنة وأصحاب الحقوق وتسلم نسخة منه لكل صاحب حق عليه.
المادة السابعة
إذا كان لدى صاحب الشأن اعتراض على قرار لجنة التعويض فيقدم اعتراضه خلال فترة لا تزيد على ثلاثين يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار المذكور إلى لجنة تؤلف في وزارة العدل من عضو شرعي تكون له رئاسة اللجنة ومندوب فني من الجهة صاحبة المشروع ومندوب عن وزارة المالية ويكون قرارها في الاعتراض نهائيًا ولها عند قبول الاعتراض أن تعدل التعويض بما تراه عادلاً على أن يكون نظرها في الاعتراض أو تعديل التعويض مقيدًا بالأسس المنصوص عليها في المادة ( الثالثة ) من هذا النظام وبصحة تطبيقها ولا يمنع تقديم الاعتراض على قرار لجنة التعويض من السير في إجراءات إخلاء العقار وتسليمه للجهة المختصة بعد إثبات حالته تفصيلاً ، كما لا يمنع من إكمال إجراءات نزع الملكية بعد ذلك .
المادة الثامنة
يتم دفع التعويضات لأصحاب الحقوق بعد إخلاء العقار وتسليمه للجهة صاحبة المشروع وذلك دون المساس بحقوق أصحاب الشأن في الاعتراض على قدر التعويض طبقًا لأحكام هذا النظام .
المادة التاسعة
يتم نقل ملكية العقارات المنزوعة ملكيتها للدولة عن طريق كتاب العدل المختصين وفق الأنظمة المعمول بها .
المادة العاشرة
يصدر وزير الداخلية اللوائح اللازمة لتنفيذ هذا النظام .

وكان قد صدر المرسوم الملكي رقم م / 65 في 16/11/1392هـ بالموافقة عليه بناء على قرار مجلس الوزراء رقم : 1224 في 1/11/1392هـ - ونشر بجريدة أم القرى بعدد 2454 في 1/12/1392هـ .


hghk/lm hgurhvdm hgvsldm fhgllg;m hguvfdm hgsu,]dm

  #2  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي قرار مجلس الوزراء بشأن تحديد الإيجار في العقار

قرار مجلس الوزراء بشأن تحديد الإيجار في العقار

تتبع التعليمات الآتية :-

1- تسري أحكام قرار مجلس الوزراء المشار إليه على من تنتقل إليه ملكية العقار المؤجر بأي طريقة من طرق انتقال الملكية .
2- لا يجوز للمستأجر التنازل بغير رضا المالك عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن ، وفي حالة مخالفته يحق للمؤجر أن يطلب إخلاء العقار ، واستثناءًا من ذلك :
1- يجوز للمستأجر التنازل عن باقي مدة العقد لمستأجر آخر ، ويحق للمؤجر عند انتهاء المدة طلب إخلائها من المستأجر الأخير .
2- يجوز للمستأجر التأجير من الباطن على القادمين لغرض الحج والعمرة في مكة والمدينة .
3- إذا توفي المستأجر فيحق لخلفه ممن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العقد في العقار المؤجر .
وكذلك يثبت هذا الحق لمن تنتقل إليه ملكية المحل التجاري بالوراثة أو بالبيع في حالتي موت المستأجر أو إفلاسه ، أو في حالة تنازل بعض الشركاء في المحل التجاري لبعضهم.
4- لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار من المستأجر إلا في الحالات الآتية :-
5-
1- امتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضي مدة خمسة عشر يومًا على إخطاره بالوفاء .
2- إضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعماله بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور .
3- حاجة المالك إلى سكنى العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعًا من غير أن يكون لديه دار أخرى صالحة لسكناه .
4- زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك ومناسب لسكناه.
5- إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروريين لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحال الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر متناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم.
6- حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه .
ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة المختصة وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في ( 3 ، 5 ، 6 ) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه إلا إذا أبدى المستأجر عدم رغبته في الاستئجار .
وإذا خالف المؤجر فيخلي العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار .
على أنه في حالة هدم العقار وإعادة بنائه يجوز لمالك العقار تأجيره على من يشاء ولو قبل مضي مدة السنتين .
وعلى وزارة الداخلية اتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ التعليمات الموضحة أعلاه .. ولما ذكر حرر ،،،،،

النائب الثاني لرئيس مجلس الوزراء
  #3  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية

اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية

أولاً : قيد المكتب العقاري في السجل التجاري

مادة 1
على كل من يرغب في فتح مكتب عقاري أن يقيد اسمه في السجل التجاري المختص بعد مراعاة الإجراءات والشروط المقررة وبعد استيفاء البيانات والمستندات اللازمة للقيد طيقًا لأحكام نظام السجل التجاري ولائحته التنفيذية .

مادة 2
يرفق طالب القيد بطلبه بالإضافة إلى المستندات التي يتطلبها نظام السجل التجاري ولائحته التنفيذية المستندات الآتية :-
- صورة طبق الأصل من حفيظة النفوس الخاصة بصاحب المكتب والمدير المسئول إن وجد .
- شهادة من العمدة المختص بحسن السيرة والسلوك لكل من صاحب المكتب والمدير المسئول .
- تعهد مؤيد من تاجرين على الأقل يفيد عدم إشهار إفلاس كل من صاحب المكتب والمدير المسئول أو أنه قد رد إليه الاعتبار .
- صورة طبق الأصل من صك ملكية المكتب أو عقد إيجاره .
- تعهد بمزاولة العمل بالذمة والأمانة طبقًا للأنظمة .
- تعهد بعدم مزاولة المكتب لأي عمل آخر خلاف النشاط العقاري الذي يوضح في السجل التجاري .

مادة 3
بعد قيد المكتب العقاري في السجل التجاري تعد استمارة إحصائية خاصة بكل مكتب حسب النموذج المرفق وتقوم مكاتب السجل التجاري المختصة بإرسال صورة من هذه الاستمارات إلى قسم السجل العام بالوزارة أولاً بأول .

مادة 4
في حالة تعدد ملاك المكتب العقاري يتعين أن يكون في شكل شركة تضامن سعودية تؤسس وفقًا لأحكام نظام الشركات ويكون رأسمالها مملوك بالكامل للسعوديين وأن يكون المدير المسئول سعودي الجنسية .

ثانيًا : واجبات المكتب العقاري

مادة 5
يجب على صاحب المكتب أن يوفر مكانًا مستقلاً ومناسبًا لمباشرة نشاطه .

مادة 6
بالإضافة إلى الواجبات المنصوص عليها في نظامي المحكمة التجارية والسجل التجاري يتعين على المكتب العقاري مراعاة ما يلي :-
1- وضع عبارة ( مكتب عقاري ) على اللوحات وجميع المطبوعات والأوراق الصادرة عن المكتب وذلك إلى جانب الاسم ورقم السجل التجاري .
2- إمساك دفاتر منتظمة مرقمة الصفحات ومعتمدة من مكتب السجل التجاري المختص تدون بها البيانات المتعلقة بأسماء المتعاملين مع المكتب وعناوينهم والأعمال التي باشرها لحسابهم وتاريخها والبيانات الوافية عن الصكوك المتعلقة بكل عملية يقوم بها المكتب والمبالغ التي تسلمها من المشترين أو المستأجرين بخصوصها وكذا العمولات المستحقة أو المحصلة من أصحاب الشأن .
3- الاحتفاظ بخزينة صالحة لحفظ المستندات والصكوك المتعلقة بمعاملاته أو صور منها .
4- الاحتفاظ بالمراسلات المتعلقة بالمكتب بصورة منتظمة يسهل الرجوع إليها عند الاقتضاء .

مادة 7
يلتزم المكتب في معاملاته بالآتي :-
1- المحافظة على الأسرار والمعلومات التي تصل إلى علمه عن طريق المتعاملين معه وفقًا للعرف الجاري .
2- رد المستندات والصكوك إلى أصحابها عند الطلب ، والامتناع عن تسليمها على أي متعامل آخر دون مسوغ شرعي .
3- إخطار مكتب السجل التجاري المختص بأي تغيير في البيانات التي سبق تدوينها في السجل .

مادة 8
على المكتب أن يحصل من صاحب العقار المعروض للبيع على صك الملكية مقابل إيصال استلام ، وعلى المكتب كذلك التحقق من صحة الملكية وأن العقار لم تنزع ملكيته للمنفعة العامة .

مادة 9
لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يتقاضى عمولة بيع تزيد على 2.5% من قيمة العقار المباع كما لا يجوز له الحصول على عمولة إيجار تزيد على 2.5% من قيمة الإيجار لسنة واحدة حتى ولو كان العقد لمدة أطول أو تجدد لمدد أخرى .
وفي حالة حصول المكتب من المتعاملين معه على عمولات تجاوز في مجموعها النسبة المنصوص عليها في هذه المادة يلتزم برد الزيادة إلى من دفعها وذلك دون إخلال بالعقوبات المقررة .

مادة 10
أصحاب المكتب العقاري مسئولون بالتضامن عن تنفيذ الواجبات المنوطة بالمكتب وعن حسن سير العمل به وفقًا للتعليمات المقررة ويسألون قبل الغير عن تعويض الأضرار الناتجة عن أعمال منسوبي المكتب .

ثالثًا : المخالفات والعقوبات

مادة 11
كل من خالف أحكام المواد الأولى والثانية والرابعة والخامسة والسادسة من لائحة تنظيم المكاتب العقارية يعاقب بإحدى العقوبات الآتية :-
- الغرامة بما لا يتجاوز خمسة وعشرون ألف ريال .
- قفل المكتب لمدة معينة لا تجاوز سنة .
- إلغاء ترخيص المكتب نهائيًا .
وتتعدد العقوبات بتعدد المخالفات .

مادة 12
يصدر قرار العقوبة من وزير التجارة بناء على توصية من الإدارة المختصة وذلك بعد الاطلاع على الأوراق والتحقيقات التي يجريها مكتب السجل المختص .
ولا يجوز توقيع العقوبة قبل سماع أقوال المخالف أو من يمثله وتحقيق دفاعه .. وفي حالة امتناع أي منهما عن الحضور في المواعيد المحددة دون عذر مقبول يتم التنبيه عليه بمعرفة الشرطة .

مادة 13
تكون قرارات العقوبة مسببة ويخطر بها صاحب الشأن بخطاب مسجل ولا تعتبر نهائية وواجبة النفاذ إلا بعد فوات ميعاد التظلم أو البت فيه .

مادة 14
ميعاد التظلم ثلاثون يومًا من تاريخ تسليم المخالف أو من يمثله صورة من قرار العقوبة ويقدم التظلم إلى ديوان المظالم بمعروض من المخالف مشفوعًا بالمستندات ويرسل صورة منه خلال الميعاد إلى وزير التجارة ، ويتولى الوزير إحالة ملف المعاملة ومذكرة بملاحظات الوزارة إلى الديوان خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تقديم التظلم .

رابعًا : أحكام انتقالية

مادة 15
على المكاتب العقارية القائمة حاليًا توفيق أوضاعها طبقًا لأحكام اللائحة خلال مدة لا تتجاوز 7 رجب عام 1398هـ وعلى أصحاب هذه المكاتب التقدم إلى مكاتب السجل التجاري المختصة بطلبات اعتماد الأوضاع الجديدة لمكاتبهم واستمرارها في العمل وفقًا للائحة .
وتقوم مكاتب السجل التجاري ببحث الطلبات المشار إليها للتحقق من توافر جميع الشروط اللازمة للاستمرار في نشاط المكاتب العقارية طبقًا للائحة ولها أن تطلب من أصحاب الشأن استيفاء الأوراق والمستندات النظامية خلال مهلة لا تزيد عن شهر من تاريخ تقديم الطلبات .

مادة 16
تقوم مكاتب السجل التجاري بإخطار أصحاب الطلبات المشار إليها بالمادة السابقة بقبول طلباتهم أو رفضها وفي حالة الرفض توضح أسباب ذلك ويجوز لمن رفضت طلباتهم التظلم من قرار الرفض إلى وزير التجارة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ استلام القرار .
وفي حالة رفض التظلم يشطب القيد في السجل التجاري بعد منح صاحبه مهلة مناسبة لتصفية أعمال المكتب ، ولا يجوز للمكتب خلال هذه المهلة الارتباط بعمليات جديدة تتعلق بنشاطه .
  #4  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي قـــــراءةلنظام تملك غير السعوديين للعقار واستثمارهالصادر بقرار مجلس الوزراء رقم ( 89

قـــــراءةلنظام تملك غير السعوديين للعقار واستثمارهالصادر بقرار مجلس الوزراء رقم ( 89 ) المؤرخ 8/ 4/ 1421هـ

أنواع الأشخاص الذين يجوز لهم تملك العقار :

1- نصت المادة ( 1 ) من القرار على النوع الأول ، وهو المستثمرون ، سواء كانوا أشخاصًا معنوية بشرط أن يكون قد صدر لهم ترخيص بنشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي ويرجع في بيان صفة المستثمر إلى نظام استثمار رأس المال الأجنبي الجديد.
وقد اشترط النص لتملك المستثمرين العقار اللازم لمزاولة أنشطتهم ولسكن المستثمرين والعاملين لديهم صدور موافقة الجهة التي أصدرت ترخيص الاستثمار.
2- وقد نصت المادة ( 2 ) من النظام على أنه " يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد ترخيص لهم من وزارة الداخلية .
وبذلك لا يجوز لهؤلاء تملك العقار اللازم لسكنهم إلا بعد صدور ترخيص لهم بذلك من وزارة الداخلية . والحكمة في هذا الشرط هو أن تتحقق الوزارة من سلامة وثائق الإقامة طبقًا لنظام الإقامة وتعليمات الوزارة .
3- وقد نصت المادة ( 3 ) على جواز تملك الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة تملك مقر الممثلية ، ومقر السكن الخاص لرئيسها وأعضائها ، كما أجاز النص للهيئات الدولية والإقليمية ذاك أن تتملك الرسمي لها .
وقد أورد النص لجواز التملك في هذه الحالات شرطان :-
ا
أ- أساس المعاملة بالمثل ، بمعنى أنه يجوز قانونًا للممثلية السعودية في الدولة الأجنبية هذا التملك عند طلب ممثلية هذه الأخيرة التملك.
ب- الحصول على ترخيص من وزارة االخارجية بالتملك . والهدف من هذا الشرط أن تتحقق الوزارة من وجود مبدأ المعاملة بالمثل لدى الدولة طالبة تملك مقر ممثليتها ولسكن رئيس البعثة الدبلوماسية وأعضائها . ويسري ذلك على القنصليات كذلك ، حيث أن عبارة النص عامة وهي " الممثليات الأجنبية المعتمدة " .
4- وقد أجازت المادة ( 3 ) للهيئات الدولية والإقليمية تملك المقر الرسمي لها ، بشرط الحصول على ترخيص من وزارة الخارجية . ويلاحظ أن النص لم يشر إلى جواز تملك العقار اللازم لسكن رئيس فرع الهيئة الدولية والإقليمية وموظفيها . على أنه لا يفهم من ذلك عدم جواز التملك في هذه الحالة ن إذ يمكن أن يسري على هذه الهيئات تعبير " الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة " .
5- وقد أحسن النظام إذ وفر مرونة في هذا المجال ، فقد أجاز بموافقة رئيس مجلس الوزراء تملك الأجانب للعقارات للسكن الخاص في غير الحالات المشار إليها في المواد 3 ، 2 ، 1 - وبذلك يجوز بموافقة من رئيس المجلس الموافقة على حالات استثنائية طبقًا لما يراه من ضرورة أو تحقيقًا للصالح العام .
6- على أن هناك شرطًا لتملك الهيئات الدولية والإقليمية للعقارات ، وهو أن يكون ذلك " في حدود ما تقتضي به الاتفاقات التي تحكمها " . ويكون التحقق من صلاحية هذه الحدود من صلاحية وزارة الخارجية عندما يطلب منها الموافقة على التملك . وبالتالي ، فمثال الهيئات الدولية الأمم المتحدة . ومثال الهيئات الإقليمية مجلس التعاون الخليجي والجامعة العربية والمنظمات المنبثقة منها كالمجلس الاقتصادي والاجتماعي وغيره .
7- ولا ينطبق هذا النص على جميع المنظمات الدولية والإقليمية ، بل يقيد بما نصت عليه المادة ( 3 ) من النظام ، وهو أن هذا الحق في التملك يكون : " في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها ." فيشترط لتمتع هذه الهيئات بحق التملك أن تكون المملكة قد انضمت إلى اتفاقية الهيئة الدولية أو الإقليمية ، مثل منظمة المؤتمر الإسلامي ، والجامعة العربية ومجلس التعاون . وقد ورد في المادة ( 1 ) أنه " كما يجوز استئجار العقار المشار إليه " .
القيود المقررة على تملك العقارات :
8- عالجت المادة ( 1 ) حالة المستثمرين من الأشخاص الطبيعيين أو الأشخاص المعنوية المتمتعين بالترخيص بمزاولة نشاط الاستثمار بالمملكة ، إذا كان ذلك الترخيص يشمل شراء مبان أو أراضٍ لإقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير – واشترط النص في هذه الحالة ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضًا وبناءً عن ثلاثين مليون ريال – ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ – كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته " .
9- ونتبين أن هذا النص يتضمن القواعد التالية :-
أ -أن يكون ترخيص الاستثمار على شراء مبانٍ أو أراضٍ لإقامة المباني عليها ، واستثمارها بالبيع أو الإيجار .
وبالتالي فحق التملك هنا مشروط بأن يكون ترخيص الاستثمار ينص على ذلك . ويفسر هذا الشرط تفسيرًا ضيقًا ، فإذا كان الترخيص ينص على شراء مبان لاستثمارها ، فلا يجوز شراء الأراضي لإقامة المباني عليها . وإذا كان ترخيص الاستثمار ينص على شراء المباني أو الأرض ، اقتصر الحق في التملك على ذلك ، فلا يجوز إقامة المباني على الأرض ، ولا استثمار المبني ولا الأرض .
01- وقد نصت المادة ( 5 ) على استثناء عام لحق الأشخاص الأجانب في تملك العقارات ، وذلك في داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ، حيث حظر النص ذلك كقاعدة عامة – والهدف المحافظة على الطابع الشرعي للمدينتين باعتبارهما مقرًا للشعائر في الحج والعمرة .
11- وقد استثنت المادة ( 5 ) من هذا الحظر حالتين :
1- أن يكون اكتساب الملكية مقترنًا بوقف العقار المملوك طبقًا للقواعد الشرعية ، وأن تكون الجهة الموقوف عليها سعودية ، وبشرط أن تنص حجة الوقف على أن يكون المجلس الأعلى للأوقاف هو ناظر الوقف ولم يرد بالنص اشتراط أن تكون الجهة التي اكتسبت حق ملكية العقار في إحدى المدينتين إسلامية . ونرى أن الأمر لا يحتاج إلى نص ، لأن مجرد دخول غير المسلمين مكة المكرمة والمدينة المنورة هو أمر محظور طبقًا للشريعة الإسلامية ، باعتبارهما مدينتين مقدستين وبالتالي ، فلا يطبق النص على شخص طبيعي غير مسلم ، فلا يجوز لـه تملك العقارات في أي من المدينتين .
2- يرد في المادة ( 5 ) استثناء آخر للحظر وهو أنه " يجوز لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة " – ولكن بشرط ألا تزيد مدة الإيجار عن سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة .
والهدف من هذا الاستثناء العمل على راحة الحجاج والمعتمرين .
21- وقد نصت المادة السابعة على عدم تطبيق النظام في أربع حالات : والحالة الأولى هي " حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة " – على أن النص قد ورد فيه أن النظام يطبق عند انتقال ملكية العقار . وعلى ذلك ، فإذا انتقلت الملكية إلى غير من خولهم النظام حق تملك العقارات ، كان هذا التصرف باطلاً لمخالفته لأحكام النظام الآمرة .
31- والحالة الثانية التي لا يطبق فيها النظام هي " المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية " . وبالتالي ، فلا تطبق أحكام النظام على المواطنين الخليجيين من رعايا مجلس التعاون ، وإنما تطبق عليهم القواعد التي صدرت بها قرارات من المجلس الأعلى ، وصدرت طبقًا لها قرارات من الدولة السعودية .
41- والحالة الثالثة التي لا تطبق فيها أحكام النظام هي " اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار عن طريق الميراث " . وبالتالي ، فإذا ورث أجنبي عقارًا من مورثه يقع في المملكة ، كان له ذلك . على أنه يستثنى من ذلك دون حاجة لنص – أن يكون الأجنبي الوارث غير مسلم فيتمتع بالإرث في أي مكان بالمملكة، عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة . والهدف هو مساواة رعايا مجلس التعاون الخليجي بالسعوديين ، وهو من أهداف إنشاء مجلس التعاون .
51- والحالة الرابعة لعدم تطبيق النظام هي : " الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع . " والهدف واضح من هذا النص ، وهو سلطة الحكومة السعودية في حظر تملك الأجانب للعقارات في عدة حالات : المناطق العسكرية ، أو بالقرب من المطارات ، أو حول مناطق أمنية معينة ، أو في مناطق المحميات الطبيعية ، وهو عرف معمول به عالميًا .


أثر صدور النظام اقتصاديًا :

61- صدر هذا النظام ضمن خطة المملكة لتشجيع الاستثمار الأجنبي في البلاد ، حيث أن تسهيل تملك المستثمرين الأجانب للعقارات لمقار أعمالهم وسكن موظفيهم يؤدي إلى إقبالهم على الاستثمار بالمملكة . وللنظام الجديد أثر اقتصادي هام ، وهو تنشيط التعامل في العقارات ، خاصة وقد نصت المادة ( 2 ) على جواز تملك الأجانب المقيمين بصفة قانونية بالمملكة للعقارات بغرض السكن الخاص – وهو الأمر الذي لم يكن مسموحًا به من قبل . وسيؤدي ذلك إلى انتعاش التعامل في العقارات ، نظرًا للعدد الكبير من العاملين الأجانب بالمملكة ، وخاصة الذين يقيمون للعمل مددًا طويلة .
  #5  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي نظام جمعية ملاك الوحدات العقارية

نظام جمعية ملاك الوحدات العقارية

المادة الأولى :
1- يقصد بالوحدة العقارية الدار ، أو الطبقة ، أو الشقة ، أو المرآب ( القراج ) ، أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه ، وإجراء حقوق الملكية عليه ، والتصرف به مستقلاً عن أجزاء البناء الأخرى .
2- يقصد بالمالك الذي يملك وحدة مستقلة سواء كان واحدًا أو أكثر .
3- يقصد بالصيانة والترميم الأعمال اللازمة لحفظ العين أو حفظ المنفعة .
4- يقصد بالأجزاء المشتركة الأرض المشيد عليها البناء ، والحدائق والارتدادات ، وهيكل البناء ، والسطح ، والسلم ، وجميع أجزاء البناء الأخرى المعدة للاستعمال المشترك ملتصقة، أو منفصلة ، كالمواقف ، والممرات ، والنوافير ، والمصاعد ، ما لم يتفق على خلاف ذلك .

المادة الثانية :
1- إذا وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى وحدات عقارية يزيد عددها على عشر فعلى الملاك أن يكونوا جمعية فيما بينهم ويجوز تكوين جمعية فيما بينهم إذا كان عدد هذه الوحدات عشر فأقل .
2- تتمتع جمعية الملاك بشخصية معنوية وتكون لها ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشئون الاجتماعية .
3- تتكون موارد الجمعية مما يأتي :-
- اشتراكات الأعضاء .
- المبالغ التي يتقرر تحصيلها من االملاك لمواجهة التزامات الجمعية .
- القروض .
- التبرعات والهبات .

المادة الثالثة :
للجمعية أن تضع بموافقة ثلاثة أرباع الملاك لائحة لضمان حسن إدارة العقار المشترك.

المادة الرابعة :
إذا لم يوجد لائحة للإدارة أو خلت من النص على بعض الأمور ، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الجمعية ، وقراراتها في ذلك ملزمة ، بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بخطاب مسجل إلى الاجتماع ، وأن تصدر القرارات بأغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

المادة الخامسة :
للجمعية بأغلبية الأصوات المنصوص عليها في المادة الرابعة ، أن تأذن في إجراء أية أعمال ، أو تركيبات ، مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله ، أو بعضه ، وذلك على نفقة من يطلبه ، من الملاك ، وبما تضعه الجمعية ، من شروط ، وما تفرضه من تعويضات، والتزامات أخرى ، لمصلحة الشركاء .

المادة السادسة :
1- يكون للجمعية مدير يتولى تنفيذ قراراتها ، ويعين بأغلبية الملاك المشار إليها في المادة الرابعة .
2- يحدد أجر المدير بالقرار الصادر بتعيينه .
3- على المدير إذا اقتضى الحال أن يقوم بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة ، وحراستها وصيانتها وأن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ ذلك ما لم يوجد نص في لائحة الجمعية يخالفه .
4- يمثل المدير الجمعية أمام القضاء بما في ذلك مقاضاة الملاك .

المادة السابعة :
يجوز عزل المدير بقرار تتوفر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة الرابعة .

المادة الثامنة :
إذا تضرر أو تلف البناء بسبب حريق ، أو غيره ، فعلى الملاك أن يلتزموا بإصلاحه أو بتجديده إذا قررت الجمعية ذلك بالأغلبية المنصوص عليها في المادة الرابعة ما لم يتفق على خلاف ذلك .

المادة التاسعة :
1- يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة ، وإدارتها وترميمها كل بقدر ما يملك من البناء .
2- لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن على نفقته – على نفقته – الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أ ن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالآخرين .
3- على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة .
4- ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها .
5- على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه ، وعلى صاحب العلو ألا يزيد في بنائه بحيث يضر بالسفل ، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل .

المادة العاشرة :
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد تسعين يومًا من تاريخ نشره .
  #6  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها

نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها

المادة الأولى :
يقصد بالكلمات أو العبارات الواردة أدناه في معرض تطبيق هذا النظام ما يلي :-
1- الأرض: هي القطعة المخصصة لتشييد بناء عليها ، ولإنشاء مرافقه وخدماته ، حسب المخطط الهندسي المعتمد برخصة البناء .
2- الوحدة العقارية : هي الدار ، أو الطبقة أو الشقة أو المرآب ( القراج ) أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه وإجراء حقوق الملكية عليه والتصرف به مستقلاً عن أجزاء البناء الأخرى .
3- الصيانة والترميم : هي الأعمال اللازمة لحفظ العين أو حفظ المنفعة سواء كانت لوحدة مستقلة أو لما تشمله الملكية المشتركة كالمصعد والحديقة .

المادة الثانية :
1- لكل مالك أن يبني على أرضه ، ضمن حدود الأنظمة والتعليمات بناء من طبقة أو أكثر ويفرزه إلى وحدات عقارية مستقلة تبعا للتصميم المعتمد في المخطط والرخصة ويكون تصرفه في بعض أو كل هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الأخرى .
2- ترقم الوحدات العقارية في البناء الواحد ترقيمًا تسلسليًا بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد .
3- يجب أن يبقي شكل وحدود الأرض وأطوالها والبناء ومقاييسه مطابقًا للمخطط المعتمد .
4- تبقى محتويات صك الملكية مطابقة لأوصاف الأرض وحدودها وشكلها وأوصاف الوحدة العقارية ، وحدودها وشكلها الهندسي . فإذا اختلفت الأوصاف عن الواقع تجري الجهة المختصة تصحيح بيانات الصك وفقًا للإجراءات النافذة ويمكن إصدار صك لكل وحدة .
5- أ- إذا اشترك شخصان فأكثر في تشييد بناء ، اعتبروا جميعًا شركاء في ملكيته، أرضًا وبناءً ، ملكية شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية ، وملاحقه ، كل بنسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك.
ب- يجب أن يتضمن العقد أسماء أصحاب الحصص العينية ، من مالكي الأرض ، وأصحاب الحصص النقدية ، وأوصاف الأرض المعدة للبناء ، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره و التزامات الشركاء وحقوقهم الأخرى .

المادة الثالثة :
لشركاء أن يتقاسموا حصصهم الشائعة في البناء المشترك ، ويختص كل منهم بوحدة عقارية أو أكثر ، فإن لم يتفقوا على القسمة ، فلطالبها اللجوء إلى القضاء .

المادة الرابعة :
1- يكون مالكو الوحدات العقارية ، في بناء واحد ، شركاء في الأرض المشيد عليها البناء ، والحدائق والارتدادات وهيكل البناء والسطح وجميع أجزاء البناء الأخرى المعدة للاستعمال المشترك ملتصقة أو منفصلة كالمواقف والممرات والنوافير والمصاعد ، ما لم يتفق على خلاف ذلك .
2- تكون الحواجز الجانبية والحيطان بين وحدتين متلاصقتين في بناء قائم مشتركة بين أصحابها ما لم يثبت خلاف ذلك ، ولا يحق لأي منهما استعمال حصته في ما يلحق ضررًا بالآخر .
3- تكون الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين ملكًا مشتركًا بينهم ما لم يتفق على خلاف ذلك .
4- يكون نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة فيما لا يقبل القسمة جزءًا شائعًا في الأرض والبناء ويلحق بالوحدة العقارية إلحاقًا تامًا في التصرفات جميعها ما لم يتفق على خلاف ذلك .
5- تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزًا .

المادة الخامسة :
1- يشترك كل مالك وحدة عقارية ، أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة السابقة ، وإدارتها وترميمها كل بقدر ما يملك من البناء.
2- لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن ، على نفقته ، الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالآخرين.
3- على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة .
4- ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها .
5- على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه ، وعلى صاحب العلو ألا يزيد في بنائه بحيث يضر بالسفل ، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل .
6- إذا تهدم البناء ، تقرر جمعية الملاك ما يجب اتخاذه دون إلحاق الضرر بأحد .
7- إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال حفظًا لسلامة البناء المشترك أو لحسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها ، داخل أية وحدة من هذا البناء ، فليس لمالكها أو جمعية الملاك معارضة المتضرر في ذلك على أن تعاد الحال في هذه الوحدة إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فور انتهاء الإصلاحات اللازمة .

المادة السادسة :
على كل مالك وفقًا لهذا النظام ألا يغلو في استعمال حقه إلى الحد الذي يضر بجاره ، وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها وإنما لـه أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف على أن يراعى في ذلك الآداب الشرعية والعرف وطبيعة العقار وموقع كل وحدة عقارية بالنسبة للأخرى والغرض الذي خصصت له كل وحدة .

المادة السابعة:
تتم إجراءات نقل الملكية أمام الجهة المختصة في توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها . وفقًا للإجراءات النافذة ، مع مراعاة ما ورد في هذا النظام .

المادة الثامنة :
1- إذا اقتضت المصلحة العامة نزع ملكية البناء ، فإن كان النزع لكامل البناء أو بعضه أو لما هو مشترك كالحديقة والارتداد فإن لكل مالك من التعويض بقدر نسبة قيمة ما يملكه من البناء .
2- أما إن كان المنزوع جزءًا مفرزًا من البناء فإن التعويض لصاحب الجزء المنزوع.

المادة التاسعة :
1- حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى وحدات عقارية يزيد عددها عن عشر فعلى الملاك أن يكونوا جمعية فيما بينهم .
2- تتمتع جمعية الملاك بشخصية معنوية وتكون لها ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشئون الاجتماعية .
3- تتكون موارد الجمعية مما يأتي :-
- اشتراكات الأعضاء .
-
-
- المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الأعضاء لمواجهة التزامات الجمعية.
- القروض .
- التبرعات والهبات .

المادة العاشرة :
للجمعية أن تضع بموافقة ثلاث أرباع الملاك لائحة لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته .

المادة الحادية عشرة :
إذا لم يوجد لائحة للإدارة أو خلت اللائحة من النص على بعض الأمور ، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الجمعية ، وقراراتها في ذلك ملزمة ، بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بخطاب مسجل إلى الاجتماع ، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .

المادة الثانية عشرة :
للجمعية بأغلبية الأصوات المنصوص عليها في المادة السابقة ، أن تأذن في إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما تضعه الجمعية من شروط وما تفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء .

المادة الثالثة عشرة :
1- يكون للجمعية مدير يتولى تنفيذ قراراتها ، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة الحادية عشرة وعلى المدير إذا اقتضى الحال أن يقوم يما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وله أن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ ذلك ما لم يوجد نص في لائحة الجمعية يخالفه .
2- يمثل المدير الجمعية أمام القضاء بما في ذلك مقاضاة الملاك .

المادة الرابعة عشرة :
1- يحدد أجر المدير بالقرار الصادر بتعيينه .
2- يجوز عزل المدير بقرار تتوفر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة الحادية عشرة.

المادة الخامسة عشرة :
1- إذا تضرر أو تلف البناء بسبب حريق أو غيره فعلى الشركاء أن يلتزموا لتجديده بما تقرره الجمعية بالأغلبية المنصوص عليها في المادة الحادية عشرة ما لم يتفق على خلاف ذلك .

المادة السادسة عشرة :
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد تسعين يومًا من تاريخ نشره .
  #7  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي إجـــراءات دلــــيل إعـــــدادواعتــمادمخططات تقسيمات الأراضي السكنية

إجـــراءات دلــــيل إعـــــدادواعتــمادمخططات تقسيمات الأراضي السكنية

◄ شهدت مدن المملكة العربية السعودية خلال العقود الماضية توسعا عمرانيا هائلا ، وذلك تلبية للطلب المتزايد على المساكن نتيجة للنمو السكاني وقيام الدولة يحفظها الله بتوزيع منح الأراضي السكنية للمواطنين وتقديم قروض صندوق التنمية العقارية التى ساهمت بشكل فعال فى بناء المساكن .. ومواكبة لذلك فقد قامت وزارة الشئون البلدية والقروية باعتماد العديد من مخططات تقسيمات الأراضي السكنية الحكومية والخاصة فى المدن والقرى تلبية للطلب المتزايد على الأراضي السكنية .. وبما أن البعض من تلك المخططات لم تأخذ الوقت الكافي لدراستها وتنفيذها فقد ظهرت بعض السلبيات فى المخططات السكنية القائمة .. وقد حرصت هذه الوزارة ممثلة فى وكالة الوزارة لتخطيط المدن على دراسة المخططات السكنية القائمة للاستفادة من إيجابيتها والعمل على وضع الحلول الملائمة لسلبياتها.. ولذلك فقد وضعت برنامجا خاصا لتطوير المخططات السكنية ، ومن الأعمال التى تم إنجازها فى هذا البرنامج إعداد هذا الدليل الذى يهدف إلى تسهيل وتنظيم إعداد المخططات السكنية الحكومية والخاصة بما يضمن الوصول إلى بيئة عمرانية ملائمة توفر للساكن الراحة و الأمان وتقلل تكلفة إنشاء وصيانة البنية الأساسية ، ويحتوى هذا الدليل على إجراءات إعداد واعتماد مخططات تقسيمات الأراضي السكنية بما فى ذلك الإجراءات الإدارية والفنية والأهداف والسياسات التصممية والمعايير التخطيطية بالإضافة إلى استمارة تدقيق مخططات تقسيمات الأراضي السكنية التى تسهل متابعة المخطط واستكمال طلبات اعتماده.
◄ والوزارة تأمل مع تطبيق هذا الدليل ان يتم الارتقاء بأسلوب إعداد تقسيمات الأراضي السكنية بما يتلاءم مع متطلبات السكان وتحقيق المصلحة العامة.
والله الموفق)
د/ محمد بن إبراهيم الجار الله
وزير الشئون البلدية والقروية

إجراءات إعداد واعتماد مخططات تقسيمات الأراضي السكنية

الإجراء الأول: دراسة الموقع والوثائق
1. بالنسبة للأراضي الخاصة والحكومية الواقعة ضمن مدن لها مخطط هيكلي.
1-1 على الأمانة / البلدية القيام بتوضيح موقع الأرض المطلوب تخطيطها على المخطط الهيكلي للمدينة وفى أى مرحلة من مراحل النطاق العمراني مع التصديق على المخطط من قبل المساح ورئيس قسم المساحة (وضع الأسماء وتاريخ التصديق).
1-2 على الأمانة / البلدية التأكد من ملائمة الموقع للتخطيط ومطابقته للاستعمال المخصص للموقع ضمن المخطط الهيكلي للمدينة، وفى حالة طلب تعديل الاستعمال يدرس الموضوع من قبل الجهة التخطيطية المختصة وتوضح مبررات التعديل ثم يرفع الموضوع للوزارة لأخذ الموافقة على تعديل الاستعمال. أما بخصوص الأراضي الزراعية فى حالة طلب تعديل استعمالها فيتم استكمال الإجراءات النظامية حول تعديل الاستعمال (من حيث اخذ موافقة وزارة الزراعة وموافقة وزارة الشئون البلدية والقروية على التعديل).
1-3 إذا كانت الأرض المطلوب تخطيطها حكومية ولم تحدد فى المخطط الهيكلي للمدينة أولويتها فى التخطيط تقوم الجهة التخطيطية المختصة بالمنطقة بتوضيح المواقع الصالحة للتخطيط والمقارنة بينها ومن ثم اختيار الموقع المفضل للبدء فى تخطيطه ووضع الفكرة التصميمية للموقع وربطه بشبكة الطرق فى المخطط الهيكلي والمخططات المجاورة ثم يرفع للوزارة لأخذ الموافقة على تخطيطه.
1-4 على الأمانة / البلدية التقيد بتطبيق الأنظمة والاشتراطات الخاصة بمرحلة التنمية والواقع بها المخطط.
1-5 بالنسبة للأراضي الخاصة .فيجب على الأمانة /البلدية استكمال ما يلي:-
1-5-1 التأكد من سريان مفعول الصك الشرعي للأرض.
1-5-2 التأكد والمصادقة على تطبيق الصك الشرعي على الأرض المراد تخطيطها وفى حالة عدم تطابق الصك الشرعي على الأرض من حيث المساحة أو الحدود أو الأطوال فيعدل الصك الشرعي للأرض حسب الطبيعة.
1-5-3 اخذ إقرار على المالك بعدم التصرف فى الأرض أثناء إجراءات إعداد أو تعديل المخطط حتى يتم اعتماده وتبتيره على الطبيعة.
2. بالنسبة للأراضي الخاصة والحكومية الواقعة ضمن قرى ليس لها مخطط هيكلي.
2-1 إذا لم يكن للمدينة / القرية المطلوب تخطيط مواقع بها مخطط هيكلي فعلى الامانة / البلدية تجنيد كافةالامكانيات الفنية لعمل المخططات الهيكلية اللازمة مع توضيح المواقع الصالحة للتخطيط واولوياتها في التخطيط وعلاقتها مع المخططات المعتمدة والمنشات القائمة مع تحديد افضل اتجاه لنمو المدينة / القرية ،ويمكن الاستعانة فى ذلك بالمكاتب الهندسية / الاستشارية بالتنسيق مع وكالة الوزارة لتخطيط المدن.
2-2 رفع المخطط الهيكلي المقترح للمدينة / القرية الى الوزارة لأخذ الموافقة على اعتماده ويوضح على هذا المخطط الموقع المطلوب عن الموقع والموضحة فى استمارة تدقيق مخططات تقسيمات الاراضي وارفاقها مع المعاملة عند رفعها للوزارة.

الإجراء الثاني: إعداد المخطط الأول للموقع
بعد استكمال اجراءات اختيار الموقع وربطه بشبكة الطرق والمخططات القائمة او المعتمدة واخذ موافقة الوزارة على تخطيطه يتم اعداد المخطط الاولى للموقع وفقا للاجراءات التالية:
1. اعداد الرفوعات المساحية للموقع
على البلدية فى حالة المخططات الحكومية القيام باعداد الرفع المساحي للموقع، اما فى حالة المخططات الخاصة فيتم ذلك من قبل الملاك عن طريق مكتب هندسي / استشاري مصنف وتحت اشراف البلدية، وفي كلتى الحالتين يشترط ان يتم اعداد الرفع المساحي وفقا للاسس والخطوات الاتية:
1-1 اعداد الرفع المساحي للموقع المطلوب تخطيطة (بعد تطبيق حدود واطوال الصك الشرعي فى حالة الاراضي الخاصة) محددا عليه قياسات كل ضلع مع بيان مقياس زوايا الانكسارات للاضلاع وضرورة اقفال مضلع الموقع بدقة.
1-2 اختيار نقاط مساحية ثابتة للارض يمكن الاستناد عليها والرجوع إليها وقت الحاجة.
1-3 ان تكون خارطة الرفع المساحي مبينة على نقاط الشبكة الجيوديسية الوطنية بالمملكة NGN ونظام التسطيح (الإسقاط) المستخدم فىالمملكة UTM مع ملاحظة انه اذا كانت الارض واقعة فى احدى لوحات الخرائط التفصيلية مقاس (1/1000) فلا داع لعمل خريطة مساحية جديدة بل يكتفي بتحديث الخريطة التفصيلية وتحديد احداثيات الحدود الخارجية للارض وتوقيعها على الخريطة (وضع بتر خرسانية على حميع اركان الارض المطلوب رفعها مساحيا وذلك لاستخدامها اثناء تنزيل المخطط التفصيلي على الطبيعة).
1-4 ربط الرفع المساحي (الاطار الخارجي) بمعلم ثابت قريب كالطرق القائمة او المواقع المبنية او المخططات المعتمدة.
1-5 يحب ان يحتوي الرفع المساحي النهائي للموقع على ما يلي:-
1-5-1 توضيح طبوغرافية الموقع وتحديد مجاري السيول / الشعاب / المسايل / الجبال
وكذلك جميع الاحداث على الموقع مثل المباني ،المزارع، الاسوار، المقابر، الابار،
الارض السبخة او الرخوة ،الطرق القائمة او الواردة فى صك الملكية ،شبكات
وخطوط المرافق العامة ( الكهرباء ، المياه ، الصرف الصحي ) القائمة او المعتمدة او
المقترحة.
1-5-2 إذا كانت فى الموقع منشآت قائمة فتوضح استعملاتها وارتفاعاتها وحالة المباني
ومداخلها.
1-5-3 ملكية الاراضي (خاصة ، حكومية ) للموقع والمواقع المحيطة.
1-5-4 رسم الرفع المساحي النهائي للارض وما حولها على خريطة / خرائط مقاس
A0,A1,A2 واختيار مقاس الخارطة حسب حجم الارض ووفقا لمقياس الرسم الملائم (1: 500، 1000 او 2500) مع توضيح اتجاه الشمال واتجاه القبلة على الخارطة وتاريخ اعداد الرفع المساحي مع تصديقة من قبل المساح المختص ورئيس قسم المساحة وختمة بخاتم البلدية المختصة بعد تصديق صاحب الصلاحية من الامانة / البلدية.
1-5-5 اعداد تقرير عن مدى ملاءمة التربة لاقامة الانشاءات من جهة مختصة فنية من
قبل البلدية او مكاتب خاصة معتمدة.
2. دراسة علاقة الموقع بالمخططات والمنشات المجاورة
قبل البدء فى اعداد المخطط التفصيلي للموقع تجب دراسة علاقة الموقع بالمخططات والمنشات المجاورة سواء كانت قائمة او معتمدة وذلك لوضيح الاتي:
2-1 نوعية ومواقع الخدمات القائمة او المعتمدة وشبكة المرافق والشوارع وتاثير ذلك على تصميم الموقع.
2-2 علاقة الموقع بالبيئة الطبيعية المجاورة كالجبال والاودية والمناطق الخضراء والمزارع والبحار ومدى تاثير ذلك على اتجاه الحركة (سيارات ومشاه) وتوجيه المبانى .
3. اعداد المخطط التفصيلي للموقع وفقا للاهداف والاسس والمعايير التخطيطية الاتية:
3-1 الاهداف العامة لتخطيط المناطق السكنية:
3-1-1 ايجاد بيئة عمرانية ملاءمة توفر للساكن الراحة والامان.
3-1-2 تقليل تكلفة انشاء وصيانة البنية الاساسية.
3-2 السياسات التصميمية.
3-2-1 يجب ان يتكامل المخطط المطلوب اعتماده مع المخططات المجاورة ومخطط المدينة
/البلدية / القرية.
3-2-2 يجب ان يساعد التصميم على تعزيز شعور السكان بالانتماء والمسئولية تجاه الحي
3-2-3 يجب ان يحقق توزيع استعمالات الأراضي وتنظيمات البناء اكبر قدر من
الخصوصية على مستوى الحي والوحدة السكنية.
3-2-4 يجب تشجيع حركة المشاه فى الحي السكني فى اماكن امنه وممتعة.
3-2-5 يجب منع المرور العابر للسيارات من اختراق الحي السكني.
3-2-6 يجب ان يقسم السكان في مجموعات صغيرة.
3-2-7 يجب ان تقلل اطوال الشوارع (ويقصد بذلك تقليل نسبة اطوال الشوارع فى
الهكتار او فى الكيلو متر مربع).
3-2-8 يجب ان تصل السيارة الى جميع قطع الاراضي.
3-2-9 يجب ان يكون التخطيط ملائما لطبوغرافية الموقع والمنشات القائمة فيه.
3-2-10 يجب ان توفر الخدمات بمساحات كافية وفى مواقع ملائمة حسب احتياجات
السكان مع مراعاة الخدمات القائمة والمعتمدة فى المناطق المجاورة وتاثيرها على المخطط موضوع الدراسة.
3-2-11 يجب ان توفر المواقف اللازمة للسيارات وفقا للمعايير التخطيطية الخاصة بكل
استخدام.
3-2-12 يجب ان تراعي خصائص التراث العمراني المحلي عند تصميم الحي السكني وفق
احتياجات السكان
3-2-13 يجب ان يحتوى المخطط على قطع اراضي متفاوتة المساحة لتسهيل التكامل
الاجتماعي.
3-3 المعايير التخطيطية:
3-3-1 الاراضي العامة*:
أ- ملاعب الاطفال
- يجب توفير ملعب لا تقل مساحته عن 400 م2 لكل 20وحدة سكنية وان لا يعبر الاطفال شارعا تجميعيا محليا للوصول اليه.
ب- الحدائق العامة
- يجب توفير مساحة 6,5 م2 للفرد بحيث لا تقل مساحتها على مستوى الحي عن 5000 م2 وان تكون طبوغرافية موقعها ملائمة للملاعب وألا يعبر المشاة المخدمون شارعا رئيسيا للوصول اليها.
ج- الشوارع والمواقف
- يجب الا تزيد المساحة الكلية للشوارع عن 20 % من المساحة الكلية للمخطط.
- يجب الا تزيد مساحة الاراضي العامة وتشمل الشوارع +المواقف + الساحات وممرات المشاة +ملاعب الاطفال +الحدائق العامة عن 33% من المساحة الكلية للمخطط مع ملاحظة ان الاراضي غير الصالحة للتنمية داخل الموقع لا تدخل ضمن هذه النسبة مثل الادوية والجبال والمنحدرات الشديدة.
- يجب ان يتماشى تصميم الشوارع والمواقف مع المستويات الكنتورية للموقع وبما يحقق تصريف مياه الأمطار / السيول.
- يحب ان يساهم تصميم الشوارع والمواقف فى تقليل تكلفة النفايات على مستوى المخطط.
3-3-2 الخدمات العامة
أ- المساجد المحلية :
- توفير مسجد لكل مجموعة سكنية بحيث لا تزيد مسافة المشي عن 200م.
ب- المدارس للبنين والبنات:
- المدارس الابتدائية: توفير مواقع للمدارس الابتدائية بحيث لا تزيد مسافة المشي عن 550م.
- المدارس المتوسطة: توفير مواقع للمدارس المتوسطة بحيث لا تزيد مسافة المشي عن 800م.
ج- مركز الخدمات
- يجب توفير مركز للخدمات المحلية ( رعاية صحية اولية ، شرطة ،بريد، فرع بلدية ،دفاع مدني) بحيث لاتقل مساحته عن 10000م2 لاول 2000نسمة +150م2 لكل الف نسمة زيادة على ذلك.
د- المركز الاجتماعي:-
- يجب توفير مركز اجتماعي على مستوى الحي السكني لا تقل مساحته عن 200م2 +0.13 م2 للفرد وان لا يعبر السكان المخدمون شارعا تجميعيا رئيسيا للوصول اليه.

3-3-3 معدل اطوال الشوارع فى الهكتار*:
لتقليل تكلفة تنفيذ وصيانة المرافق العامة يجب تقليل معدل اطوال الشوارع فى الهكتار وفقا للجدول الاتي:
متوسط مساحة القطعة فى المخطط (م2) اقصى معدل لاطوال الشوارع فى الهكتار
300 130 م ط / هكتار
400 120 م ط / هكتار
600 110 م ط / هكتار
800 100 م ط / هكتار
1000 95 م ط / هكتار
2000 80 م ط / هكتار
2500 75 م ط / هكتار
3-3-4 قطع الأراضي السكنية:
- يجب ان لا تقل مساحة اصغر مساحة قطعة سكنية عن 300م2.
- يجب ان لا يقل عرض قطعة الارض (الواجهة الرئيسية المطلة على الشارع) عن 15م.
- يجب ان يوضح المخطط نوعية الوحدات السكنية قصور ،فلل ،شقق ، وحدات متلاصقة …) علما بان المخطط يمكن ان يحتوى على كل هذه الانواع او بعضها مع ملاحظة ضرورة تطبيق المعايير التصميمية عند تنفيذها خصوصا فيما يتعلق بمواقف السيارات.
- يمنع بعد اعتماد المخطط تقسيم قطع الاراضي السكنية الى قطع اصغر.

*راجع صفحة 16 و17 لمعرفة طريقة حساب أطوال الشوارع في المخطط

3-3-5 الوحدات السكنية:
عند الرغبة فى اقامة الفلل المتلاصقة او اصدار محاضر تجزئة لها فيجب تطبيق الضوابط والشروط الآتية:
- يجب ان تكون كل فيلا / وحدة سكنية على شارع لا يقل عرضه عن 12 م وفى حالة كون الشارع 10 م فيلتزم تأمين موقف سيارة لكل فيلا / وحدة سكنية داخل السور.
- يجب الا تقل مساحة ارض كل فيلا / وحدة سكنية عن 200م2.
- يجب الا تقل عرض اية فيلا / وحدة سكنية متلاصقة جهة الشارع عن 10م شاملا الارتدادات الجانبية اذا وجدت وفى حالة تقسيم الفيلا الى وحدتين منفصلتين (دور ارضى ودور علوى )فيجب الا يقل عرض الواجهة عن 15م او تأمين موقف داخل السور.
- يجب ان يكون لكل فيلا سلم خاص بها بحيث لا يسمح بتقسيم الفيلا الواحدة الى وحدتين منفصلين وذلك فى حالة التلاصق لاكثر من فيلتين.
- يجب تطبيق نظام الارتدادات ونسبة البناء والارتفاعات حسب نظام البناء المعتمد للمخطط.
- يجب ان يكون التقسيم بين الفلل على خط مستقيم.
- يجب عدم اشتراك الفلل المتلاصقة فى منور واحد.

الاجراء الثالث: التنسيق مع شركة الكهرباء
على الامانة / البلدية القيام بالتنسيق مع شركة الكهرباء لتوضيح خطوط شبكة الكهرباء الرئيسة ومواقع المحولات المطلوبة لاخذها بعين الاعتبار بالمخطط قبل تطبيقه على الطبيعة مع مرعاة اختيار الموقع المناسب لمواقع المحولات التى يفضل ان تكون مواقعها ضمن تصميم المبانى العامة ( دورات المياة ، المساجد ، المدرا س ، …. ) واذا كان لا بد من وضعها ضمن حددو القطع السكنية فيراعى ان يكون موقعها فى منتصف القطعة .

الإجراء الرابع :-1- تطبيق المخطط التفصيلي على الطبيعة
1- على الامانة /البلدية بعد اعداد المخطط التفصيلي بللصورة النهائية القيام بتطبيقه على الطبيعة– مع ملاحظة عدم تبتير القطع – للتأكد من ان المخطط يمكن اعتماده ولا توجد عوائق تحول دون تنفيذة سواء كانت هذه العوائق طبيعية ( جبال ، اودية – مسايل ، ارض رخوة ، منشآت قائمة …) وان شبكة الشوارع واستعمالات الاراضى تتماشى مع المخططات المعتمدة والمنشآت المجاورة .
2- التوقيع على نسختين من المخطط التفصيلى المطبق على الطبيعة من قبل المساح ورئيس القسم الفنى وتصديقهما من صاحب الصلاحية فى الامانة / البلدية وختمها بخاتم الامانة / البلدية مع توثيق تاريخ التطبيق .

الإجراء الخامس : اخذ موافقة الوزارة على اعتماد المخطط
بعد استكمال كافة الاجراءات السابقة من قبل الجهه المختصة بالمنطقة ترفع كافة اوراق المعاملة بشكل متكامل الى الوزارة لاخذ الموافقة على اعتماد المخطط شريطة ان تحتوى المعاملة على المعلومات الفنية التالية :
أ - نسخة من المخطط الهيكلى للمدينة موضحا عليها موقع المخطط المطلوب اعتماده واستعمال الموقع المحدد فى المخطط الهيكلى وفى اى مرحلة من مراحل النمو بالنسبة للمدن التى أنجزت مخططاتها الهيكلية ، اما القرى التى لايتوفر لها مخطط هيكلى فيحدد الموقع على المخطط الهيكلي المقترح للقرية او الرفع المساحي العام للقرية موضحا عليها الكتلة العمرانية والشوارع القائمة .
ب - نسختين من الرفع المساحى للموقع موقعا عليها من قبل المختصين بالامانة / البلدية ومصدقة نظاما .
ج - نسخة مصدقة من صك الملكية اذا كانت الارض خاصة .
د - نسختين من المخطط التفصيلى المطلوب اعتماده مصدقا على كل من النسختين بان المخطط مطبق على الطبيعة ولا يوجد اى عوائق تحول دون اعتماده .
هـ- نسختين من المخطط المطلوب اعتماده موضحا على كل منهما تصريف مياة السيول وفقا للمستويات الكنتورية
و- نسختين من المخطط المطلوب اعتماده موضحا على كل منهما اماكن تجميع النفايات وخط سير سيارات جمع النفايات .
ز- استمارة تدقيق مخططات تقسيمات الاراضى السكنية – الموضحة فى نهاية الدليل – مستكملة لكافة المعلومات المطلوبة وموقعا عليها ومصدقه نظاما .

الإجراء السادس : دراسة واعتماد المخطط من قبل الوزارة
على الجهه المختصة بالوزارة القيام بدارسة المعاملة وتدقيق المخطط للتاكد من انه يتمشى مع كافة الاسس والمعايير التخطيطية مع مراجعة استمارة تدقيق المخططات السكنية والتوقيع عليها وفى حالة ملائمته يستكمل الاتى :
1- اصدار قرار الموافقة على الاعتماد .
2- التصديق بالموافقة على الاعتماد على نسختين من المخطط المطبق على الطبيعة .
3- يحفظ بوكالة الوزارة لتخطيط المدن نسخة من المخطط المصدق على
اعتماده + نسخة من الرفع المساحى للموقع + نسخة من استمارة تدقيق المخطط + نسخة من قرار الاعتماد وذلك لمطابقة المخطط بعد اعتماده النهائى من صاحب الصلاحية .
4- اعادة كامل اوراق المعاملة للبلدية الواردة منها .. مرفقا بها نسخة من قرار اعتماد ونسخة من المخطط الذى تم اعتماده مختومة وموقعة .
الاجراء السابع : إجراءات تنفيذ المخطط من قبل البلدية
بعد اخذ الموافقة على اعتماد المخطط من الوزارة تقوم الأمانة / البلدية باستكمال إجراءات اعتماد المخطط وفقا لما يلى :
1- اعتماد عدد 10 نسخ تيراج من المخطط .
2- تبتير المخطط على الطبيعة من قبل البلدية فى حالة المخططات الحكومية ومن قبل المالك تحت اشراف البلدية فى حالة المخططات الخاصة ولايتم تصريف المالك بالارض الا بعد اعطاء شهادة من البلدية للمالك بصحة تبتير المخطط وتنزيله على الطبيعة ( مخطط تنفيذى ) .
3- بعد اعتماد المخطط وتبتبره تقوم البلدية المختصة بارسال نسخة من المخطط المعتمد للحهات الاتية :
-4نسخ من المخطط التنفيذى المعتمد لوكالة الوزارة لتخطيط المدن ،
-( نسخة لارشيف الوكالة ، نسخة للادارة العامة للتخطيط العمراني ، نسخة للادارة العامة للتخطيط المحلي – نسخة للادارة العامة للمساحة لتنزيلها على خارطة الأساس الرقمية التى يقع فيها المخطط ) .
- نسخة معتمدة لكاتب العدل .
- نسخة معتمدة لشركة الكهرباء
- نسخة معتمدة لمصلحة المياه والصرف الصحى .
- نسخة معتمدة للهاتف .
- نسخة معتمدة للمالك .
- نسخة معتمدة لادارة التخطيط العمرانى بالبلدية لتنزيل المخطط على خارطة اساس المخطط الهيكلى للمدينة .
- 3 نسخ للبلدية المختصة + كنتركلك لمتابعة تنفيذ المخطط .

ملاحظات حول طريقة حساب الكثافات ونسب استغلال الاراضى وأطوال الشوارع في المخطط

أ - طريقة حساب عدد السكان في المخطط
اذا لم يكن هناك دراسات احصائية توضح متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية فيؤخذ بالاتى :
- متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية ( فيلا ) = 7.75 شخص
- متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية ( شقة ) =4,6 شخص .
- متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية ( سكنى تجارى ) = 4.6 شخص .
- متوسط مساحة الشقة السكنية – 150 م2 .
-
ب - طريقة حساب نسب استغلال الاراضى
تقسيم الاراضى حسب الاستغلال الى ثلاث اقسام :
- اراضى خاصة : وتشمل كل الاراضى التى يحق للمالك التصرف فيها
( ملك حر مثل الاراضى السكنية والتجارية او الاراضى المخصصة للانشطة التجارية ) .
- اراضى شبة عامة : وهى الاراضى المخصصة لخدمات عامة مثل المساجد ، المستوصفات ، مبنى البلدية ، المدارس ، حدائق كبيرة بحيث يمكن تاجيرها ، شرطة ، مطافئ ……. الخ .
- اراضى عامة : وهى المساحة الباقية من الاستغلال السابق وتشمل الشوراع المخصصة للسيارات او للمشاة والحدائق الصغيرة والجزر والمواقف والمساحات الضائعة والغير مستغلة .. الخ
- وهذة الاراضى مرتبطة بالتكلفة المستمرة حيث ان صيانة و إدارة تشغيل هذه الأراضي تقع على عاتق الدولة .
ومجموع هذه الاراضى يشكل المساحة المستغلة وعندما لا تكون هناك عوائق فى الأرض تكون هى نفسها المساحة الإجمالية وتعطى الأرقام ( بالهكتار = 10000م2 ) . وتقدر المساحة الإجمالية لمخطط قائم من منتصف الشوارع المحيطة بالمشروع ، أما بالنسبة للملكيات الجديدة فتقاس من حدود ملكية المشروع . وتوضح نسب الاستغلال بقياس مساحة أنواع الأراضي المستغلة الى المساحة الإجمالية مثلا 10% ، 20% ، 35% ، 70% … الخ . فإذا كانت الأراضي ا لعامة مثلا 40 % فهذا يعني ان 60 % من المساحة الاجمالية خصصت للاراضي الخاصة وشبة الخاصة . وهكذا .
ج – طريقة حساب نسب أطوال الشوارع
لتحديد نسب اطوال الشوارع ينبغي تحديد اطوال الشوارع المخصصة للسيارات فى المشروع أو المخطط حيث ان شبكات الخدمة تستخدم هذه الشوارع لإيصال الخدمات للمستعملين مثل شبكات المياه ، الكهرباء ، الهاتف ، الصرف الصحي ، الإنارة ، الأرصفة ، السفلتة ، التشجير ، تصريف مياه الأمطار ، تجميع النفايات ، إيصال البريد .. الخ ، وتقاس هذه الأطوال بأمتار ، حيث ان هذه الأطوال تعطى مؤشرا قويا لتكلفة البنية التحتية للمخططات ، فكلما زادت أطوال الشوارع لنفس الكثافة زادت التكلفة الأولية .
د- طريقة قياس أطوال الشوارع
تؤخذ الأطوال من الشوارع (المحاور ) وفى حالة قياس أطوال شوارع منطقة معينة قائمة تحسب نصف الشوارع المحيطة بها والمشتركة معها .
ويوضح الشكل 1 نموذجا لقياس أطوال شوارع فى حالة منطقة قائمة .


المساحة الإجمالية من منتصف الشوارع المحيطة = أx ب = …… هكتار
أطوال الشوارع = نصف الشوارع المحيطة + الشوارع الداخلية =

أ+ب+ج+د
------- +ه + و =…….متر /هكتار
2

نسبة أطوال الشوارع فى الهكتار = مجموع أطوال الشوارع = متر / هكتار
المساحة الإجمالية
أما الشكل 2 فيوضح طريقة قياس أطوال الشوارع فى حي غير قائم حيث لا توجد شوارع مشتركة.
المساحة الإجمالية هى مساحة حدود الملكية = أ × ب = …. هكتار
وحيث أنه لا توجد شوارع مشتركة بين المخطط والجيران فتعتبر جميع الشوارع داخلية وتحسب أطوالها بالكامل . ولتحديد نسبة أطوال الشوارع تؤخذ الأطوال إلى المخطط وتقسم على المساحة الإجمالية ( أو المستغلة إذا وجدت عوائق ) وتقاس بالمتر الطولي لكل هكتار
نسبة أطوال الشوارع فى الهكتار = 1+2+3+4+5+6+7 = متر / هكتار
المساحة الإجمالية
  #8  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي إجـــراءات دلــــيل إعـــــدادواعتــمادمخططات تقسيمات الأراضي السكنية

إجـــراءات دلــــيل إعـــــدادواعتــمادمخططات تقسيمات الأراضي السكنية

◄ شهدت مدن المملكة العربية السعودية خلال العقود الماضية توسعا عمرانيا هائلا ، وذلك تلبية للطلب المتزايد على المساكن نتيجة للنمو السكاني وقيام الدولة يحفظها الله بتوزيع منح الأراضي السكنية للمواطنين وتقديم قروض صندوق التنمية العقارية التى ساهمت بشكل فعال فى بناء المساكن .. ومواكبة لذلك فقد قامت وزارة الشئون البلدية والقروية باعتماد العديد من مخططات تقسيمات الأراضي السكنية الحكومية والخاصة فى المدن والقرى تلبية للطلب المتزايد على الأراضي السكنية .. وبما أن البعض من تلك المخططات لم تأخذ الوقت الكافي لدراستها وتنفيذها فقد ظهرت بعض السلبيات فى المخططات السكنية القائمة .. وقد حرصت هذه الوزارة ممثلة فى وكالة الوزارة لتخطيط المدن على دراسة المخططات السكنية القائمة للاستفادة من إيجابيتها والعمل على وضع الحلول الملائمة لسلبياتها.. ولذلك فقد وضعت برنامجا خاصا لتطوير المخططات السكنية ، ومن الأعمال التى تم إنجازها فى هذا البرنامج إعداد هذا الدليل الذى يهدف إلى تسهيل وتنظيم إعداد المخططات السكنية الحكومية والخاصة بما يضمن الوصول إلى بيئة عمرانية ملائمة توفر للساكن الراحة و الأمان وتقلل تكلفة إنشاء وصيانة البنية الأساسية ، ويحتوى هذا الدليل على إجراءات إعداد واعتماد مخططات تقسيمات الأراضي السكنية بما فى ذلك الإجراءات الإدارية والفنية والأهداف والسياسات التصممية والمعايير التخطيطية بالإضافة إلى استمارة تدقيق مخططات تقسيمات الأراضي السكنية التى تسهل متابعة المخطط واستكمال طلبات اعتماده.
◄ والوزارة تأمل مع تطبيق هذا الدليل ان يتم الارتقاء بأسلوب إعداد تقسيمات الأراضي السكنية بما يتلاءم مع متطلبات السكان وتحقيق المصلحة العامة.
والله الموفق)
د/ محمد بن إبراهيم الجار الله
وزير الشئون البلدية والقروية

إجراءات إعداد واعتماد مخططات تقسيمات الأراضي السكنية

الإجراء الأول: دراسة الموقع والوثائق
1. بالنسبة للأراضي الخاصة والحكومية الواقعة ضمن مدن لها مخطط هيكلي.
1-1 على الأمانة / البلدية القيام بتوضيح موقع الأرض المطلوب تخطيطها على المخطط الهيكلي للمدينة وفى أى مرحلة من مراحل النطاق العمراني مع التصديق على المخطط من قبل المساح ورئيس قسم المساحة (وضع الأسماء وتاريخ التصديق).
1-2 على الأمانة / البلدية التأكد من ملائمة الموقع للتخطيط ومطابقته للاستعمال المخصص للموقع ضمن المخطط الهيكلي للمدينة، وفى حالة طلب تعديل الاستعمال يدرس الموضوع من قبل الجهة التخطيطية المختصة وتوضح مبررات التعديل ثم يرفع الموضوع للوزارة لأخذ الموافقة على تعديل الاستعمال. أما بخصوص الأراضي الزراعية فى حالة طلب تعديل استعمالها فيتم استكمال الإجراءات النظامية حول تعديل الاستعمال (من حيث اخذ موافقة وزارة الزراعة وموافقة وزارة الشئون البلدية والقروية على التعديل).
1-3 إذا كانت الأرض المطلوب تخطيطها حكومية ولم تحدد فى المخطط الهيكلي للمدينة أولويتها فى التخطيط تقوم الجهة التخطيطية المختصة بالمنطقة بتوضيح المواقع الصالحة للتخطيط والمقارنة بينها ومن ثم اختيار الموقع المفضل للبدء فى تخطيطه ووضع الفكرة التصميمية للموقع وربطه بشبكة الطرق فى المخطط الهيكلي والمخططات المجاورة ثم يرفع للوزارة لأخذ الموافقة على تخطيطه.
1-4 على الأمانة / البلدية التقيد بتطبيق الأنظمة والاشتراطات الخاصة بمرحلة التنمية والواقع بها المخطط.
1-5 بالنسبة للأراضي الخاصة .فيجب على الأمانة /البلدية استكمال ما يلي:-
1-5-1 التأكد من سريان مفعول الصك الشرعي للأرض.
1-5-2 التأكد والمصادقة على تطبيق الصك الشرعي على الأرض المراد تخطيطها وفى حالة عدم تطابق الصك الشرعي على الأرض من حيث المساحة أو الحدود أو الأطوال فيعدل الصك الشرعي للأرض حسب الطبيعة.
1-5-3 اخذ إقرار على المالك بعدم التصرف فى الأرض أثناء إجراءات إعداد أو تعديل المخطط حتى يتم اعتماده وتبتيره على الطبيعة.
2. بالنسبة للأراضي الخاصة والحكومية الواقعة ضمن قرى ليس لها مخطط هيكلي.
2-1 إذا لم يكن للمدينة / القرية المطلوب تخطيط مواقع بها مخطط هيكلي فعلى الامانة / البلدية تجنيد كافةالامكانيات الفنية لعمل المخططات الهيكلية اللازمة مع توضيح المواقع الصالحة للتخطيط واولوياتها في التخطيط وعلاقتها مع المخططات المعتمدة والمنشات القائمة مع تحديد افضل اتجاه لنمو المدينة / القرية ،ويمكن الاستعانة فى ذلك بالمكاتب الهندسية / الاستشارية بالتنسيق مع وكالة الوزارة لتخطيط المدن.
2-2 رفع المخطط الهيكلي المقترح للمدينة / القرية الى الوزارة لأخذ الموافقة على اعتماده ويوضح على هذا المخطط الموقع المطلوب عن الموقع والموضحة فى استمارة تدقيق مخططات تقسيمات الاراضي وارفاقها مع المعاملة عند رفعها للوزارة.

الإجراء الثاني: إعداد المخطط الأول للموقع
بعد استكمال اجراءات اختيار الموقع وربطه بشبكة الطرق والمخططات القائمة او المعتمدة واخذ موافقة الوزارة على تخطيطه يتم اعداد المخطط الاولى للموقع وفقا للاجراءات التالية:
1. اعداد الرفوعات المساحية للموقع
على البلدية فى حالة المخططات الحكومية القيام باعداد الرفع المساحي للموقع، اما فى حالة المخططات الخاصة فيتم ذلك من قبل الملاك عن طريق مكتب هندسي / استشاري مصنف وتحت اشراف البلدية، وفي كلتى الحالتين يشترط ان يتم اعداد الرفع المساحي وفقا للاسس والخطوات الاتية:
1-1 اعداد الرفع المساحي للموقع المطلوب تخطيطة (بعد تطبيق حدود واطوال الصك الشرعي فى حالة الاراضي الخاصة) محددا عليه قياسات كل ضلع مع بيان مقياس زوايا الانكسارات للاضلاع وضرورة اقفال مضلع الموقع بدقة.
1-2 اختيار نقاط مساحية ثابتة للارض يمكن الاستناد عليها والرجوع إليها وقت الحاجة.
1-3 ان تكون خارطة الرفع المساحي مبينة على نقاط الشبكة الجيوديسية الوطنية بالمملكة NGN ونظام التسطيح (الإسقاط) المستخدم فىالمملكة UTM مع ملاحظة انه اذا كانت الارض واقعة فى احدى لوحات الخرائط التفصيلية مقاس (1/1000) فلا داع لعمل خريطة مساحية جديدة بل يكتفي بتحديث الخريطة التفصيلية وتحديد احداثيات الحدود الخارجية للارض وتوقيعها على الخريطة (وضع بتر خرسانية على حميع اركان الارض المطلوب رفعها مساحيا وذلك لاستخدامها اثناء تنزيل المخطط التفصيلي على الطبيعة).
1-4 ربط الرفع المساحي (الاطار الخارجي) بمعلم ثابت قريب كالطرق القائمة او المواقع المبنية او المخططات المعتمدة.
1-5 يحب ان يحتوي الرفع المساحي النهائي للموقع على ما يلي:-
1-5-1 توضيح طبوغرافية الموقع وتحديد مجاري السيول / الشعاب / المسايل / الجبال
وكذلك جميع الاحداث على الموقع مثل المباني ،المزارع، الاسوار، المقابر، الابار،
الارض السبخة او الرخوة ،الطرق القائمة او الواردة فى صك الملكية ،شبكات
وخطوط المرافق العامة ( الكهرباء ، المياه ، الصرف الصحي ) القائمة او المعتمدة او
المقترحة.
1-5-2 إذا كانت فى الموقع منشآت قائمة فتوضح استعملاتها وارتفاعاتها وحالة المباني
ومداخلها.
1-5-3 ملكية الاراضي (خاصة ، حكومية ) للموقع والمواقع المحيطة.
1-5-4 رسم الرفع المساحي النهائي للارض وما حولها على خريطة / خرائط مقاس
A0,A1,A2 واختيار مقاس الخارطة حسب حجم الارض ووفقا لمقياس الرسم الملائم (1: 500، 1000 او 2500) مع توضيح اتجاه الشمال واتجاه القبلة على الخارطة وتاريخ اعداد الرفع المساحي مع تصديقة من قبل المساح المختص ورئيس قسم المساحة وختمة بخاتم البلدية المختصة بعد تصديق صاحب الصلاحية من الامانة / البلدية.
1-5-5 اعداد تقرير عن مدى ملاءمة التربة لاقامة الانشاءات من جهة مختصة فنية من
قبل البلدية او مكاتب خاصة معتمدة.
2. دراسة علاقة الموقع بالمخططات والمنشات المجاورة
قبل البدء فى اعداد المخطط التفصيلي للموقع تجب دراسة علاقة الموقع بالمخططات والمنشات المجاورة سواء كانت قائمة او معتمدة وذلك لوضيح الاتي:
2-1 نوعية ومواقع الخدمات القائمة او المعتمدة وشبكة المرافق والشوارع وتاثير ذلك على تصميم الموقع.
2-2 علاقة الموقع بالبيئة الطبيعية المجاورة كالجبال والاودية والمناطق الخضراء والمزارع والبحار ومدى تاثير ذلك على اتجاه الحركة (سيارات ومشاه) وتوجيه المبانى .
3. اعداد المخطط التفصيلي للموقع وفقا للاهداف والاسس والمعايير التخطيطية الاتية:
3-1 الاهداف العامة لتخطيط المناطق السكنية:
3-1-1 ايجاد بيئة عمرانية ملاءمة توفر للساكن الراحة والامان.
3-1-2 تقليل تكلفة انشاء وصيانة البنية الاساسية.
3-2 السياسات التصميمية.
3-2-1 يجب ان يتكامل المخطط المطلوب اعتماده مع المخططات المجاورة ومخطط المدينة
/البلدية / القرية.
3-2-2 يجب ان يساعد التصميم على تعزيز شعور السكان بالانتماء والمسئولية تجاه الحي
3-2-3 يجب ان يحقق توزيع استعمالات الأراضي وتنظيمات البناء اكبر قدر من
الخصوصية على مستوى الحي والوحدة السكنية.
3-2-4 يجب تشجيع حركة المشاه فى الحي السكني فى اماكن امنه وممتعة.
3-2-5 يجب منع المرور العابر للسيارات من اختراق الحي السكني.
3-2-6 يجب ان يقسم السكان في مجموعات صغيرة.
3-2-7 يجب ان تقلل اطوال الشوارع (ويقصد بذلك تقليل نسبة اطوال الشوارع فى
الهكتار او فى الكيلو متر مربع).
3-2-8 يجب ان تصل السيارة الى جميع قطع الاراضي.
3-2-9 يجب ان يكون التخطيط ملائما لطبوغرافية الموقع والمنشات القائمة فيه.
3-2-10 يجب ان توفر الخدمات بمساحات كافية وفى مواقع ملائمة حسب احتياجات
السكان مع مراعاة الخدمات القائمة والمعتمدة فى المناطق المجاورة وتاثيرها على المخطط موضوع الدراسة.
3-2-11 يجب ان توفر المواقف اللازمة للسيارات وفقا للمعايير التخطيطية الخاصة بكل
استخدام.
3-2-12 يجب ان تراعي خصائص التراث العمراني المحلي عند تصميم الحي السكني وفق
احتياجات السكان
3-2-13 يجب ان يحتوى المخطط على قطع اراضي متفاوتة المساحة لتسهيل التكامل
الاجتماعي.
3-3 المعايير التخطيطية:
3-3-1 الاراضي العامة*:
أ- ملاعب الاطفال
- يجب توفير ملعب لا تقل مساحته عن 400 م2 لكل 20وحدة سكنية وان لا يعبر الاطفال شارعا تجميعيا محليا للوصول اليه.
ب- الحدائق العامة
- يجب توفير مساحة 6,5 م2 للفرد بحيث لا تقل مساحتها على مستوى الحي عن 5000 م2 وان تكون طبوغرافية موقعها ملائمة للملاعب وألا يعبر المشاة المخدمون شارعا رئيسيا للوصول اليها.
ج- الشوارع والمواقف
- يجب الا تزيد المساحة الكلية للشوارع عن 20 % من المساحة الكلية للمخطط.
- يجب الا تزيد مساحة الاراضي العامة وتشمل الشوارع +المواقف + الساحات وممرات المشاة +ملاعب الاطفال +الحدائق العامة عن 33% من المساحة الكلية للمخطط مع ملاحظة ان الاراضي غير الصالحة للتنمية داخل الموقع لا تدخل ضمن هذه النسبة مثل الادوية والجبال والمنحدرات الشديدة.
- يجب ان يتماشى تصميم الشوارع والمواقف مع المستويات الكنتورية للموقع وبما يحقق تصريف مياه الأمطار / السيول.
- يحب ان يساهم تصميم الشوارع والمواقف فى تقليل تكلفة النفايات على مستوى المخطط.
3-3-2 الخدمات العامة
أ- المساجد المحلية :
- توفير مسجد لكل مجموعة سكنية بحيث لا تزيد مسافة المشي عن 200م.
ب- المدارس للبنين والبنات:
- المدارس الابتدائية: توفير مواقع للمدارس الابتدائية بحيث لا تزيد مسافة المشي عن 550م.
- المدارس المتوسطة: توفير مواقع للمدارس المتوسطة بحيث لا تزيد مسافة المشي عن 800م.
ج- مركز الخدمات
- يجب توفير مركز للخدمات المحلية ( رعاية صحية اولية ، شرطة ،بريد، فرع بلدية ،دفاع مدني) بحيث لاتقل مساحته عن 10000م2 لاول 2000نسمة +150م2 لكل الف نسمة زيادة على ذلك.
د- المركز الاجتماعي:-
- يجب توفير مركز اجتماعي على مستوى الحي السكني لا تقل مساحته عن 200م2 +0.13 م2 للفرد وان لا يعبر السكان المخدمون شارعا تجميعيا رئيسيا للوصول اليه.

3-3-3 معدل اطوال الشوارع فى الهكتار*:
لتقليل تكلفة تنفيذ وصيانة المرافق العامة يجب تقليل معدل اطوال الشوارع فى الهكتار وفقا للجدول الاتي:
متوسط مساحة القطعة فى المخطط (م2) اقصى معدل لاطوال الشوارع فى الهكتار
300 130 م ط / هكتار
400 120 م ط / هكتار
600 110 م ط / هكتار
800 100 م ط / هكتار
1000 95 م ط / هكتار
2000 80 م ط / هكتار
2500 75 م ط / هكتار
3-3-4 قطع الأراضي السكنية:
- يجب ان لا تقل مساحة اصغر مساحة قطعة سكنية عن 300م2.
- يجب ان لا يقل عرض قطعة الارض (الواجهة الرئيسية المطلة على الشارع) عن 15م.
- يجب ان يوضح المخطط نوعية الوحدات السكنية قصور ،فلل ،شقق ، وحدات متلاصقة …) علما بان المخطط يمكن ان يحتوى على كل هذه الانواع او بعضها مع ملاحظة ضرورة تطبيق المعايير التصميمية عند تنفيذها خصوصا فيما يتعلق بمواقف السيارات.
- يمنع بعد اعتماد المخطط تقسيم قطع الاراضي السكنية الى قطع اصغر.

*راجع صفحة 16 و17 لمعرفة طريقة حساب أطوال الشوارع في المخطط

3-3-5 الوحدات السكنية:
عند الرغبة فى اقامة الفلل المتلاصقة او اصدار محاضر تجزئة لها فيجب تطبيق الضوابط والشروط الآتية:
- يجب ان تكون كل فيلا / وحدة سكنية على شارع لا يقل عرضه عن 12 م وفى حالة كون الشارع 10 م فيلتزم تأمين موقف سيارة لكل فيلا / وحدة سكنية داخل السور.
- يجب الا تقل مساحة ارض كل فيلا / وحدة سكنية عن 200م2.
- يجب الا تقل عرض اية فيلا / وحدة سكنية متلاصقة جهة الشارع عن 10م شاملا الارتدادات الجانبية اذا وجدت وفى حالة تقسيم الفيلا الى وحدتين منفصلتين (دور ارضى ودور علوى )فيجب الا يقل عرض الواجهة عن 15م او تأمين موقف داخل السور.
- يجب ان يكون لكل فيلا سلم خاص بها بحيث لا يسمح بتقسيم الفيلا الواحدة الى وحدتين منفصلين وذلك فى حالة التلاصق لاكثر من فيلتين.
- يجب تطبيق نظام الارتدادات ونسبة البناء والارتفاعات حسب نظام البناء المعتمد للمخطط.
- يجب ان يكون التقسيم بين الفلل على خط مستقيم.
- يجب عدم اشتراك الفلل المتلاصقة فى منور واحد.

الاجراء الثالث: التنسيق مع شركة الكهرباء
على الامانة / البلدية القيام بالتنسيق مع شركة الكهرباء لتوضيح خطوط شبكة الكهرباء الرئيسة ومواقع المحولات المطلوبة لاخذها بعين الاعتبار بالمخطط قبل تطبيقه على الطبيعة مع مرعاة اختيار الموقع المناسب لمواقع المحولات التى يفضل ان تكون مواقعها ضمن تصميم المبانى العامة ( دورات المياة ، المساجد ، المدرا س ، …. ) واذا كان لا بد من وضعها ضمن حددو القطع السكنية فيراعى ان يكون موقعها فى منتصف القطعة .

الإجراء الرابع :-1- تطبيق المخطط التفصيلي على الطبيعة
1- على الامانة /البلدية بعد اعداد المخطط التفصيلي بللصورة النهائية القيام بتطبيقه على الطبيعة– مع ملاحظة عدم تبتير القطع – للتأكد من ان المخطط يمكن اعتماده ولا توجد عوائق تحول دون تنفيذة سواء كانت هذه العوائق طبيعية ( جبال ، اودية – مسايل ، ارض رخوة ، منشآت قائمة …) وان شبكة الشوارع واستعمالات الاراضى تتماشى مع المخططات المعتمدة والمنشآت المجاورة .
2- التوقيع على نسختين من المخطط التفصيلى المطبق على الطبيعة من قبل المساح ورئيس القسم الفنى وتصديقهما من صاحب الصلاحية فى الامانة / البلدية وختمها بخاتم الامانة / البلدية مع توثيق تاريخ التطبيق .

الإجراء الخامس : اخذ موافقة الوزارة على اعتماد المخطط
بعد استكمال كافة الاجراءات السابقة من قبل الجهه المختصة بالمنطقة ترفع كافة اوراق المعاملة بشكل متكامل الى الوزارة لاخذ الموافقة على اعتماد المخطط شريطة ان تحتوى المعاملة على المعلومات الفنية التالية :
أ - نسخة من المخطط الهيكلى للمدينة موضحا عليها موقع المخطط المطلوب اعتماده واستعمال الموقع المحدد فى المخطط الهيكلى وفى اى مرحلة من مراحل النمو بالنسبة للمدن التى أنجزت مخططاتها الهيكلية ، اما القرى التى لايتوفر لها مخطط هيكلى فيحدد الموقع على المخطط الهيكلي المقترح للقرية او الرفع المساحي العام للقرية موضحا عليها الكتلة العمرانية والشوارع القائمة .
ب - نسختين من الرفع المساحى للموقع موقعا عليها من قبل المختصين بالامانة / البلدية ومصدقة نظاما .
ج - نسخة مصدقة من صك الملكية اذا كانت الارض خاصة .
د - نسختين من المخطط التفصيلى المطلوب اعتماده مصدقا على كل من النسختين بان المخطط مطبق على الطبيعة ولا يوجد اى عوائق تحول دون اعتماده .
هـ- نسختين من المخطط المطلوب اعتماده موضحا على كل منهما تصريف مياة السيول وفقا للمستويات الكنتورية
و- نسختين من المخطط المطلوب اعتماده موضحا على كل منهما اماكن تجميع النفايات وخط سير سيارات جمع النفايات .
ز- استمارة تدقيق مخططات تقسيمات الاراضى السكنية – الموضحة فى نهاية الدليل – مستكملة لكافة المعلومات المطلوبة وموقعا عليها ومصدقه نظاما .

الإجراء السادس : دراسة واعتماد المخطط من قبل الوزارة
على الجهه المختصة بالوزارة القيام بدارسة المعاملة وتدقيق المخطط للتاكد من انه يتمشى مع كافة الاسس والمعايير التخطيطية مع مراجعة استمارة تدقيق المخططات السكنية والتوقيع عليها وفى حالة ملائمته يستكمل الاتى :
1- اصدار قرار الموافقة على الاعتماد .
2- التصديق بالموافقة على الاعتماد على نسختين من المخطط المطبق على الطبيعة .
3- يحفظ بوكالة الوزارة لتخطيط المدن نسخة من المخطط المصدق على
اعتماده + نسخة من الرفع المساحى للموقع + نسخة من استمارة تدقيق المخطط + نسخة من قرار الاعتماد وذلك لمطابقة المخطط بعد اعتماده النهائى من صاحب الصلاحية .
4- اعادة كامل اوراق المعاملة للبلدية الواردة منها .. مرفقا بها نسخة من قرار اعتماد ونسخة من المخطط الذى تم اعتماده مختومة وموقعة .
الاجراء السابع : إجراءات تنفيذ المخطط من قبل البلدية
بعد اخذ الموافقة على اعتماد المخطط من الوزارة تقوم الأمانة / البلدية باستكمال إجراءات اعتماد المخطط وفقا لما يلى :
1- اعتماد عدد 10 نسخ تيراج من المخطط .
2- تبتير المخطط على الطبيعة من قبل البلدية فى حالة المخططات الحكومية ومن قبل المالك تحت اشراف البلدية فى حالة المخططات الخاصة ولايتم تصريف المالك بالارض الا بعد اعطاء شهادة من البلدية للمالك بصحة تبتير المخطط وتنزيله على الطبيعة ( مخطط تنفيذى ) .
3- بعد اعتماد المخطط وتبتبره تقوم البلدية المختصة بارسال نسخة من المخطط المعتمد للحهات الاتية :
-4نسخ من المخطط التنفيذى المعتمد لوكالة الوزارة لتخطيط المدن ،
-( نسخة لارشيف الوكالة ، نسخة للادارة العامة للتخطيط العمراني ، نسخة للادارة العامة للتخطيط المحلي – نسخة للادارة العامة للمساحة لتنزيلها على خارطة الأساس الرقمية التى يقع فيها المخطط ) .
- نسخة معتمدة لكاتب العدل .
- نسخة معتمدة لشركة الكهرباء
- نسخة معتمدة لمصلحة المياه والصرف الصحى .
- نسخة معتمدة للهاتف .
- نسخة معتمدة للمالك .
- نسخة معتمدة لادارة التخطيط العمرانى بالبلدية لتنزيل المخطط على خارطة اساس المخطط الهيكلى للمدينة .
- 3 نسخ للبلدية المختصة + كنتركلك لمتابعة تنفيذ المخطط .

ملاحظات حول طريقة حساب الكثافات ونسب استغلال الاراضى وأطوال الشوارع في المخطط

أ - طريقة حساب عدد السكان في المخطط
اذا لم يكن هناك دراسات احصائية توضح متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية فيؤخذ بالاتى :
- متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية ( فيلا ) = 7.75 شخص
- متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية ( شقة ) =4,6 شخص .
- متوسط عدد الافراد فى الوحدة السكنية ( سكنى تجارى ) = 4.6 شخص .
- متوسط مساحة الشقة السكنية – 150 م2 .
-
ب - طريقة حساب نسب استغلال الاراضى
تقسيم الاراضى حسب الاستغلال الى ثلاث اقسام :
- اراضى خاصة : وتشمل كل الاراضى التى يحق للمالك التصرف فيها
( ملك حر مثل الاراضى السكنية والتجارية او الاراضى المخصصة للانشطة التجارية ) .
- اراضى شبة عامة : وهى الاراضى المخصصة لخدمات عامة مثل المساجد ، المستوصفات ، مبنى البلدية ، المدارس ، حدائق كبيرة بحيث يمكن تاجيرها ، شرطة ، مطافئ ……. الخ .
- اراضى عامة : وهى المساحة الباقية من الاستغلال السابق وتشمل الشوراع المخصصة للسيارات او للمشاة والحدائق الصغيرة والجزر والمواقف والمساحات الضائعة والغير مستغلة .. الخ
- وهذة الاراضى مرتبطة بالتكلفة المستمرة حيث ان صيانة و إدارة تشغيل هذه الأراضي تقع على عاتق الدولة .
ومجموع هذه الاراضى يشكل المساحة المستغلة وعندما لا تكون هناك عوائق فى الأرض تكون هى نفسها المساحة الإجمالية وتعطى الأرقام ( بالهكتار = 10000م2 ) . وتقدر المساحة الإجمالية لمخطط قائم من منتصف الشوارع المحيطة بالمشروع ، أما بالنسبة للملكيات الجديدة فتقاس من حدود ملكية المشروع . وتوضح نسب الاستغلال بقياس مساحة أنواع الأراضي المستغلة الى المساحة الإجمالية مثلا 10% ، 20% ، 35% ، 70% … الخ . فإذا كانت الأراضي ا لعامة مثلا 40 % فهذا يعني ان 60 % من المساحة الاجمالية خصصت للاراضي الخاصة وشبة الخاصة . وهكذا .
ج – طريقة حساب نسب أطوال الشوارع
لتحديد نسب اطوال الشوارع ينبغي تحديد اطوال الشوارع المخصصة للسيارات فى المشروع أو المخطط حيث ان شبكات الخدمة تستخدم هذه الشوارع لإيصال الخدمات للمستعملين مثل شبكات المياه ، الكهرباء ، الهاتف ، الصرف الصحي ، الإنارة ، الأرصفة ، السفلتة ، التشجير ، تصريف مياه الأمطار ، تجميع النفايات ، إيصال البريد .. الخ ، وتقاس هذه الأطوال بأمتار ، حيث ان هذه الأطوال تعطى مؤشرا قويا لتكلفة البنية التحتية للمخططات ، فكلما زادت أطوال الشوارع لنفس الكثافة زادت التكلفة الأولية .
د- طريقة قياس أطوال الشوارع
تؤخذ الأطوال من الشوارع (المحاور ) وفى حالة قياس أطوال شوارع منطقة معينة قائمة تحسب نصف الشوارع المحيطة بها والمشتركة معها .
ويوضح الشكل 1 نموذجا لقياس أطوال شوارع فى حالة منطقة قائمة .


المساحة الإجمالية من منتصف الشوارع المحيطة = أx ب = …… هكتار
أطوال الشوارع = نصف الشوارع المحيطة + الشوارع الداخلية =

أ+ب+ج+د
------- +ه + و =…….متر /هكتار
2

نسبة أطوال الشوارع فى الهكتار = مجموع أطوال الشوارع = متر / هكتار
المساحة الإجمالية
أما الشكل 2 فيوضح طريقة قياس أطوال الشوارع فى حي غير قائم حيث لا توجد شوارع مشتركة.
المساحة الإجمالية هى مساحة حدود الملكية = أ × ب = …. هكتار
وحيث أنه لا توجد شوارع مشتركة بين المخطط والجيران فتعتبر جميع الشوارع داخلية وتحسب أطوالها بالكامل . ولتحديد نسبة أطوال الشوارع تؤخذ الأطوال إلى المخطط وتقسم على المساحة الإجمالية ( أو المستغلة إذا وجدت عوائق ) وتقاس بالمتر الطولي لكل هكتار
نسبة أطوال الشوارع فى الهكتار = 1+2+3+4+5+6+7 = متر / هكتار
المساحة الإجمالية
  #9  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي اللجان العقارية بالغرف التجارية واهدافها

اللجان العقارية بالغرف التجارية واهدافها

تعتبر وزارة التجارة المرجع الرئيسي للمكاتب العقارية مثلها كمثل أي تجارة اخرى ألا أن هناك جهات اختصاص أخرى تشرف على هذا القطاع مثل الامانات والبلديات والشرطة والدفاع المدني التي تشرف على النواحى الامنية في المباني ومعرفة عناوين السكان كما تختص البلديات في موضوع رخص المباني والمحلات التجارية وعلاقاتها فيما يخص استيفاء رسوم الرخص واللوحات الاعلانية المتعلقة بهذا القطاع والاشراف على المباني حين التنفيذ ونظافتها ومطابقتها للنواحى الصحية بعد ذلك 0 كما أن سلامة المباني وصلاحيتها من اهتمام البلديات ايضا وكذلك الدفاع المدني من حيث بعدها عن الاخطار والانهيارات ، وتساعد الغرف التجارية ممثلة في اللجان العقارية في محاولة إيجاد تنظيمات تسهل علاقة المالك بالمستأجر وعلاقة المسوقين بهما 0


اللجنة العقارية بغرفة تجارة الرياض وأهدافها :
يتمثل دور هذه اللجنة في بحث وتنظيم الشؤون العقارية وما يستجد من امور حيث أنشأت الغرفة لجنة مختصة بمجال العقار يرأسها احد اعضاء مجلس الإدارة وعضوية عدد من العاملين في مجال تجارة العقارات وتنعقد اللجنة مرة كل شهر لبحث ما يستجد من امور وتوصيات 0
ونظرا لضخامة اعمال اللجنة فقد تقرر انشاء إدارة عقارية بالغرفة التجارية بالرياض وقد باشرت اعمالها بتاريخ 9/4/1415هـ 0
تعريف :
تهدف هذه اللجنة إلي تقديم خدمات متميزة للمواطنيين والمقيمين في مجال تطوير وتسويق العقارات التجارية والسكنية والزراعية وغيرها ، بيعا وشراءا وتأجيرا ، محليا واقليميا وعالميا ، وذلك من خلال إيجاد الدراسات والقواعد و المرتكزات التنظيمية التي تحدد بكل دقة ووضوح علاقات التعامل بين الملاك والتجار والمكاتب العقارية المرخص لها رسمياً لمزاولة مثل هذا النشاط وتسويقه ، كما توضح علاقة هذه المكاتب بالجهات الرسمية ذات العلاقة من جهة وبمن تقدم لها خدماتها من جهة اخرى 0

أهداف اللجنة العقارية :
1- دراسة المعوقات الحاصلة في تسجيل وتوثيق الملكيات العقارية التي لا توفر الحماية للمالك وذلك بالتعرف على الطرق المتبعة في البلدان الأخرى والتى سبقتنا في التجارب ، وصولا إلي اقتراح نظام جديد يوفر الحماية والسرعة والدقة ويركز على النظم الحديثة لحفظ المعلومات 0
2- العمل على تصنيف المكاتب العقارية حسب حجم اعمالها والخدمة التي تؤديها 0
3- وضع شروط محددة لفتح المكاتب العقارية ومتابعة المكاتب غير المرخصة لتصحيح أوضاعها وفقا للشروط والمواصفات الموضوعة لممارسة هذا النشاط 0
4- إيجاد قنوات اتصال بين اللجنة والجهات الرسمية ذات العلاقة بهدف تطوير الانظمة واللوائح التىتتعلق بتصاميم البناء اواعتماد أو تعديل مخططات سكنية جديدة أو اعادة النظر في بعض القوانين واللوائح السارية0
5- عمل تنظيم للمساهمات العقارية لحفظ حقوق المساهمين وحقوق اصحاب المكاتب التي لديها مساهمات 0
6- على مالك العقار أن يرشح مكتبا واحدا لتولى تسويق عقاره حسب ما جاء في اللائحة العقارية ويكون هذا المكتب هو المنسق والمرجع بين المكاتب الأخرى لتنظيم عملية البيع والشراء والايجار لهذا العقار ، مما يؤدى إلي تفادى المشاكل التي تحدث بسبب العمولة ، كما أن على صاحب المكتب العقارى أن يقوم بعملية تقويم للعقار المعروض لديه لتنوير المالك بالقيمة السوقية لعقاره 0
7- تقوم باعداد نظام متكامل لادارة وتشغيل وصيانة العقارات التجارية والسكنية وايجاد نظام أمنى لها وتطلب استصدار قرار من الجهات الرسمية بالزام تطبيقه وذلك بغية تقديم خدمات افضل للمستأجرين والمحافظة على العين المؤجرة بما يعود بالنفع على الجميع 0
8- مناقشة موضوع البت في الأراضي المقترحة مرافق ولم تقم الدوائر الحكومية بشرائها أو تركها لمالكها للتصرف فيها 0
9- طلب السماح للمؤسسات والشركات العقارية ذات الخبرة بتقديم مقترحات تقسيم الأراضي الخاصة بها بالتنسيق مع الامانة ومكتب تخطيط المدن وذلك لضمان سرعة انهاء المخططات
01- تقوم اللجنة بالتنسيق مع الغرفة التجارية بتأسيس نواة لمركز معلومات عن أنظمة وقوانين وتقييم وتشغيل وادارة وصيانة الممتلكات العقارية على مستوى المملكة وخارجها وجعلها في متناول المواطنين والراغبين في معرفة المزيد من المعلومات الموثقة عن هذا النشاط وضوابطه 0
11- تقوم اللجنة بوضع مؤهلات وشروط دقيقة لمقيم الممتلكات الذي يمكن اللجوء إليه في حالات التقويم وتقوم اللجنة بترشيح قائمة بالمقيمين بشكل دورى 0
21- تقوم اللجنة بإيجاد عقد ايجار موحد للعقارات التجارية أو السكنية يكون مقبولا ومشتملا على شروط تضمن حقوق طرفيه 0
31- ترشيح بعض الموثوق بهم ممن يمارسون النشاط العقارى وذوى الخبرة الجيدة في النظر في حل المنازعات التي تحصل بين ( جميع الاطراف ) عند الطلب 0
41- وضع إطار تنظيمي دقيق لسجل عقاري يحفظ ممتلكات المواطنين ومواقعهاوحدودها ومساحتها وتواريخ انتقال ملكيتها 0
51- تقوم اللجنة باعداد دراسة لرسم صورة مستقبلية للنشاط العقارى في المنطقة يتم فيها استعراض الانشطة العقارية في الفترة الماضية والحاضرة 0

61- إيجاد قنوات اتصال بين اللجنة العقارية واللجان الأخرى في الغرف التجارية على على مستوى المملكة وكذلك على المستوى الاقليمى والعالمى وذلك لمعرفة ما يستجد في مجال النشاط العقارى وما يخدم هذا النشاط ويعمل على تطويره وتحسينه0
71- العمل على تحسين وسائل العرض لدى المكاتب العقارية بحيث يتم ذلك بأساليب حديثه تسهل لعملاء المكاتب استيعاب العروض وتوفير الوقت وذلك بعمل كروكيات توضح توزيع العقار وصور توضيح الوجهات وان امكن استخدام جهاز فيديو لذلك0
81- طلب تعديل عمولة التأخير بحيث تستحصل من المستأجر في السنة الاولى بنسبة
5ر2% وفى حالة تجديد العقد تكون النسبة 5ر2% وتستحصل من صاحب العقار أو من ينوب عنه 0
19-زيادة المساحة المخصصة لمراكز الترفيه والمساحات الخضراء تمشيا مع التطوير الحضاري والمعماري الذين تشهدهما البلاد 0
20- تقوم اللجنة بالتنسيق مع الغرفة التجارية بالاتصال بالجهات الرسمية المعنية بالتخطيط وتطوير المدن لمعرفة التقسيمات الحضارية لاحياء المدنية من حيث المستوى ونوعية السكن والمستويات التعليمية والمتغيرات السكانية ومستوى الخدمات المتوفرة بكل حي بغية الوصول إلي تحديد ومعرفة قيمة تداول الممتلكات في هذه الأحياء بيعا وشراء وتأجيرا 0
  #10  
قديم 23-Mar-2007
مشرف
 
تاريخ التسجيل: Jan 2007
المشاركات: 39
افتراضي أنظمة التخطيط والفسوحات

أنظمة التخطيط والفسوحات

حسبما ورد في قرار مجلس الوزراء رقم 175 وتاريخ 18/9/1409 هـ والخاص بدراسة النطاق العمراني للمدن فقد تم تقسيم هذه الدراسات إلى ثلاث مراحل :
-حد النطاق العمراني للمرحلة الأولى 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثانية 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثالثة ( حد حماية التنمية الحضري ) 0
ويقصد بحدود النطاق العمراني الخطوط الموضحة على الخرائط والت تمثل الحدود الملائمة لتوطين الأنشطة الحضرية واستيعاب النمو العمراني المرتقب حتى عام 1425 هـ بغرض تحقيق أعلى قدر من الكفاءة الاقتصادية للموارد المتاحة والوصول إلى الحجم الأمثل لهذه المدن بموجب الدراسات والمعلومات التى توفرت في ضوء الوضع الراهن لكل مدينة 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الأولى 0
وقد ضمت الكتلة العمرانية القاسمة والمساحات اللازمة من الأراضي للتنمية العمرانية حتى عام 1415 هـ 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثانية
وهى المنطقة المحصورة بين حدود التنمية العمرانية للمرحلة الأولى لعام 1425 هـ وحدود النطاق العمراني ويتم تقسيمها إلى مرحلتين حسبما تقرره وزارة الشؤون البلدية والقروية 0
-حد النطاق العمراني للمرحلة الثالثة ( حد حماية التنمية الحضري ) 0
وهى المنطقة المحصورة بين حدود النطاق العمراني وحد حماية التنمية وهذه المرحلة موقوف فيها تنمية وتخطيط الأراضي البيضاء حتى تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية باقتراح الوسائل والأساليب ووضع الضوابط التنفيذية لمعالجة هذا النوع من الأراضي على أن ترفع هذه الدراسة من الوزراة لمجلس الوزراء للاعتماد خلال ثلاث سنوات من تاريخ اعتماد دراسة النطاق 0
وفى حالة ظهور الحاجة إلى تعديل حد النطاق العمراني لإحدى المدن تقوم وزراة الشؤون البلدية والقروية بإعداد دراسة مستوفاة لهذه المدينة وتعرض على لجنة على مستوى عال من مندوبين عن:
وزارة الشؤون البلدية والقروية ، وزارة الداخلية ، وزارة المالية والاقتصاد الوطني ، وزارة البرق
موضوع مغلق

الانظمة العقارية الرسمية بالمملكة العربية السعودية


أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة
Trackbacks are متاحة
Pingbacks are متاحة
Refbacks are متاحة



الساعة الآن 02:08 PM.



Powered by vBulletin
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd
 

SEO by vBSEO

1 2 3 4 5 6 7 8 9